不動産のことならお任せください！
不動産を高く買い取ってもらうには、以下のようなポイントに気をつけることが大切です。
賃貸住宅といえども、長期間の付き合いになります。できるかぎり納得がいくまでじっくり考え抜いて選びたいものですね。しかし、あれこれ悩んでいると「どうやって選べばいいんだっけ……？」と軸を見失い、いたずらに時間を浪費してしまいます。時間をかけて考えることは必要ですが、どこかで決断しなければなりません。
部屋探しで悩まないために、候補物件をピックアップしてからさらに絞り込むためのステップを三つに分けてご紹介します。
まず、不動産情報サイトなどで物件を探すときに有効なのは、客観的な基準を活用して優先順位を決めることです。賃貸住宅の場合、まずは予算・間取り・場所といった条件を基準として候補物件を比較しましょう。
ここでは予算・間取り・場所の三つをあくまで例として挙げましたが、もちろんそれ以外の条件を加えてもかまいません。候補物件をいくつか絞り込む前の段階で、自分の中で何かしら条件の優先順位をつけていたはずです。その条件を基準として、改めて候補に挙がっている物件を一覧化し、比べて見るわけです。
たとえば、条件を横軸、候補物件を縦軸にした一覧表を作成し、条件・物件ごとに○・△・×と評価していきます。点数では比較しにくくなる可能性もあるので、一目瞭然に理解できる記号がおすすめです。
一覧表を作成していて、新たな条件を思いつくことがあるかもしれません。予算・間取り・場所だけでなく、階数や最寄り駅からの距離など、気になる要素はどんどん出てくるものです。その場合は、もう一度物件や周辺地域を訪れて、追加要素についての情報を集め直すことをおすすめします。
次は、数ある情報の中から、いくつかの物件を内見したときの絞り込みの方法です。内見したときの印象や見たり聞いたりした情報で物件を比較するわけですが、ステップ1が「客観的な情報」だとしたら、こちらは「主観的な情報」になります。
内見の際、そのときの印象を後まで保存しておけるよう、写真を撮ったりメモ用紙に書き留めたりボイスメモを残したりするとよいでしょう。カメラやメモ用紙・ボイスメモを持参することをおすすめします。きれいな画像を残す必要はありませんので、一眼レフのような本格的な機種でなくてもかまいません。ボイスメモも残せるスマートフォン一台があれば事足ります。
手当たり次第に撮影しても比較が難しくなるので、あらかじめ写真やメモを残す箇所・項目を決めておきましょう。たとえば、「リビング」「水回り」「トイレ」「バスルーム」といった、場所で分けるのが一つの手です。「応対した不動産会社の印象」「その他」などの項目も入れるといいですね。
確認のためにと、ついたくさん情報を残しておきたくなりますが、多すぎるのも混乱のもとです。写真やメモを残す項目は10項目ほど、内見する物件数は3～5件ほどにとどめるのがおすすめです。
客観的な条件と主観的な印象を情報として残すことができれば、ベストの候補物件を選べるはずです。しかし、それでも決められないという場合、頼れるのは直感です。
なぜかというと、結局、もっとも大事なのは「住み心地がよいこと」ではないでしょうか。内見のときに「なんだかわからないけど落ち着くな」と感じたのであれば、よほど他の条件が悪くない限り、その感覚を信じてもいいでしょう。
どうしても選び切れない場合は、別の物件を内見することで情報を増やします。ステップ1で候補に挙がっていたものの、まだ訪れていない物件はありませんか？ これらの候補物件を内見して情報を増やし、改めて比較する作業を行いましょう。急いで引っ越す必要がないのであれば、納得できるまで絞り込みの作業を行う方が、後の悔いを少なくできます。
なお、選んだ物件が既に他の人に決まってしまっていることも考えられます。心配な場合は、第二候補まで決めておくのがいいですね。
中古マンションの売却にはさまざまな注意点があるって知っていますか？
実は失敗しやすい注意点ってあるんです。
今回はマンション売却でありがちな失敗例から、売却成功への道を学んでいきましょう！
マンション売却は失敗しやすい？
不動産業に携わっていない限り、マンションを売却するタイミングというのは人生でそうそう訪れるものではありません。よってマンションを売却する人の半分以上は未経験者であり、「マンション売却の結果に満足できなかった」「予定していた価格よりも低くなってしまった」という声も多いのです。
マンションの売却には非常に多くの要素が関わってくるため、知識や経験が不十分なまま進めてしまうと満足のいく結果にならないことがあります。
マンション売却にありがちな5つの失敗
では、マンション売却には具体的にどのような失敗があるのでしょうか。
また、そのような失敗をしないためにはどうしたらよいのでしょうか。
マンションを焦って売却してしまう
時間に余裕がないことは、マンション売却において失敗の大きな原因になります。
不動産業界には焦って安く売ってしまう「売り急ぎ」、逆に焦って高く買ってしまう「買い進み」という言葉があるように、購入も売却も必要な期間を短く見積もってしまうと失敗しやすくなるのです。
短期間の売却活動で満足のいく結果になることは滅多になく、マンション売却には少なくとも3ヶ月は必要だと考えておきましょう。また、契約から引き渡しまでも1ヶ月ほどかかるのが一般的です。トータルで4ヶ月ほどの期間はみておくべきで、全ての作業を終えるのに半年以上かかったというケースも少なくありません。
焦りは売り急ぎに直結しますので、時間的に余裕を持つのは非常に大切です。
査定額が相場とずれてしまっている
マンションの価格設定が相場とずれてしまっているのも失敗の大きな要因になります。不動産会社の甘い査定により、近くにある似たようなスペックのマンションの相場よりも高値がつけられてしまうとなかなか売れなくなってしまいます。売れないまま時間が過ぎてしまうと、今度はなんとしてでも売るために実際の価値よりも低い価格で売却してしまい、損をすることにも繋がります。
提示された価格が相場とあっているか判断できるよう、売り出すマンションの周辺にある似たようなマンションを調べて相場感をやしなっておくのがおすすめです。
また、査定額が適正だったとしても住宅ローンの残債の関係でもっと高い価格で売却することを希望するお客様もいらっしゃいます。しかし希望価格と実際に売れる価格は異なるため、高い価格をつけすぎるとそもそも相手にされないことも多いです。
マンション売却には、適正な売り出し価格を設定するのが一番いいでしょう。
最低売却価格を決めていない
特にできるだけ高く売りたいという方に多く見られるのが、最低売却価格を決めていなかったことで売却期間が長引いてしまうという失敗です。高く売り出そうとチャレンジ価格でマンションを売り出すときに最低売却価格を決めていないと、少し値下げしてくれたら購入したいという希望者は現れても元値では買い手が現れないことがあります。いくらなら売ってもいいのかを決めておかないと結局売却活動が長引いてしまうので、最低売却価格は不動産会社とよく相談した上で設定しておきましょう。
また、最低売却価格を決めておくことで値下げ交渉をされたときも落ち着いて対応することができます。事前にいくらまで下げることができるかを決めておき、利益を確保しましょう。
不動産会社選びに失敗している
不動産会社の中には「マンションの売却仲介可」としていながらも、中には一度もマンションを売ったことがないという会社もあります。特にマンションの売買は首都圏や大都市が占めているため、地方でマンション売却をする際はより不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。
マンション売却では、不動産会社のサポートによって満足度が大きく左右されます。マンション売却は専門性が高いため、不動産会社を選ぶときは実績を見てマンション売却に強い会社を選ぶ必要があります。手っ取り早く知る方法は広告やホームページを見ることで、目立つ部分に中古マンションの分譲情報を載せている会社はマンション売却を強みにしている傾向があるので、比較的売買に強い可能性があります。
不動産会社を選ぶときは最初から1社だけに絞るのではなく、複数社を比較して検討すると失敗がより少なくなるでしょう。
内覧の対応をおろそかにしている
マンションを購入する際は内覧での印象が決め手になることが多いです。あまりにも傷や汚れが残っていると、せっかく希望者が現れても購入意欲を削いでしまうことに繋がります。
また、部屋の様子だけでなく希望者への対応も重要です。希望者からすると実際に住んだことのある人の意見は大きいので、内覧に立ち会って質問に答えてあげるなどの対応も大切です。
失敗から学んで理想のマンション売却を
経験豊富な不動産会社にマンション売却の仲介を依頼することで、さまざまなアドバイス参考にすることができます。
今回ご紹介した失敗例と対策を意識しつつ、気になる点はなんでも相談できる不動産会社を見つけてみてください。
吹田・豊中を中心に幅広いエリアに対応しているサニーエステ―トではマンション・戸建ての売却スペシャリストです。
まずは価格を知りたいなど些細なことでも良いので気になる方はご相談ください
近年の税制改正により課税の対象となるケースが増えたといわれる相続税は、資産を保有している人にとって重大な関心事になっています。不動産投資はそのような相続税対策は大きなメリットの一つでもあります。以下では、不動産投資がどのように節税に役立つのか、その仕組みを紹介します。
【相続税の改正で対象者が増加】
相続税の計算をする際、遺産額から基礎控除額を差し引くことができます。この基礎控除額は、従来「5,000万円＋法定相続人の数×1,000万円」でしたが、2015年1月から「3,000万円＋法定相続人の数× 600万円」と引き下げられました。
つまり、その分、相続税の対象となる人が多くなります。実際に、2014年までの課税割合は4％台で推移していましたが、2015年は8.0％となりました。
【早めの対策で節税が可能に】
相続税は早めに対策を始めるほど節税の幅が広がります。たとえば、増与税の暦年課税では年110万円の非課税枠が利用できます。つまり、10年かけて1,100万円の資産を無税で生前贈与し、相続税の対象を減らすことができるのです。これは受贈者一人あたりの金額ですので、もし、二人、三人と贈与すれば、その額は2倍、3倍となります。
【不動産に変えることで評価額が下がる】
相続税対策の基本は、対象となる資産の評価を下げることです。相続税の計算は、現預金、有価証券、不動産などの遺産を集計するところから始まります。その際に、それぞれの資産をいくらの金額と考えるかが評価での問題となります。
現預金は額面がそのまま評価額となるので節税の余地がありませんが、有価証券や不動産では評価方法を勘案して節税する余地が生まれます。
【賃貸経営にするメリット】
まず、資産を現預金として保有しているのに比べ、これを不動産に変えて保有するだけで、相続税の評価額は下がります。相続税法上、土地は路線価、建物は固定資産税をもとに評価されるのが基本ですが、それらの価格は実勢価格より低いからです。
また、保有している不動産を賃貸することにより、さらに評価額を下げることができます。土地では、自用地という扱いから貸家建付地という扱いになり、評価額が約80％に減額されます。建物では、貸家という扱いになり、固定資産税評価額から借家権割合（通常30％）が控除されることで約70％に減額されます。このため、賃貸経営をすること自体が節税対策になるのです。
【小規模宅地等の特例とは何か】
上記のような節税効果のほかにも、「小規模宅地等の特例」を適用することにより、さらなるメリットを享受することができます。小規模宅地等の特例というのは、相続や遺贈により取得した財産で、相続開始の直前において被相続人の事業や居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の面積について相続税の課税価格を減額する制度です。
たとえば、居住用の宅地であれば330平方メートルまで80％減額、事業用の宅地であれば400平方メートルまで80％減額となります。不動産経営の場合は、貸付事業用の宅地として、200平方メートルまで50％減額となります。
【要件は？】
被相続人の貸付事業の用に供されていた宅地の場合、「事業承継要件」として、その宅地を利用した貸付事業が相続税の申告期限までに引き継ぎ行われていること、また「保有継続要件」として、その宅地を相続税の申告期限まで有していることなどが必要とされます。
なお、相続開始前3年以内に贈与により取得した宅地、相続時精算課税を利用して贈与により取得した宅地については、小規模宅地等の特例との併用ができないため、注意が必要です。実際に特例の適用を受ける際には、相続税の申告書に、小規模宅地等に係る計算の明細書や遺産分割協議書の写しなどを添付して申告手続をする必要があります。
相続税対策では、そのほかにもさまざまな条件を考慮する必要がありますので、早めに税理士などの専門家に相談することが得策といえるでしょう。