聞きたいけど聞けない・・・・住まいを買う契約の流れ

住宅購入における情報収集の方法、申込み方法など、知っておきたいポイントや注意事項などをまとめました。

どんな物件を選ぶか

1.物件選びその1 マンションか一戸建てか

住まいの意識調査では一戸建て志向が多いのですが(国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」)、設定した購入総額の範囲内で一戸建て住宅が取得可能ならそれもよい選択でしょう。

最近は都心でも、3階建て100m²未満の一戸建て住宅が供給されており、価格面から見ても同程度の広さのマンションと遜色ありません。

また、定期借地権(一定期間土地を賃借する形態)の場合は、契約期間終了後(通常の場合は50年)、住宅を取り壊して地主に土地を返還することになりますが、納得できるならそれも選択肢の一つといえるでしょう。

マンションは土に親しめない欠点があるといわれますが、希望するなら1階の専用庭付きマンションを探してみましょう。

また、マンションは増改築ができないといわれますが、一戸建ても大抵は容積率・建ぺい率が限度いっぱいに使われていますので、自由に増改築できる訳ではありません。

全てが満足できる物件を探すことは難しいですから、自分や家族にとって重要な事柄を考慮し、価格面とのバランスをとりながら、ライフスタイルに合った物件の選択を行うことが大切です。

2.物件選びその2 新築か中古か

価格や立地などの条件が同じであれば、中古住宅よりも新築住宅を選ぶ人が多いでしょう。

ただし、同様の立地条件で同様の設備を備えていれば、新築住宅の価格が高くなります。

中古住宅を取得する場合の判断基準は、限られた資金計画の範囲内で、物件の立地・環境・間取り等の諸々の条件を総合的に判断し、新築住宅よりも自分の求める諸条件になるべく近いものであるかどうかという点です。

例えば、「職住近接」を実現することが最も重要であるならば、都心のマンションを選択することになるでしょうし、「子供のための広い間取り」が希望であれば、郊外の中古マンションや一戸建て住宅を選ぶのもよいでしょう。

また、中古住宅は新築住宅に比べ、融資や税制上の優遇が受けにくいといったデメリットもあります。

しかし、新築住宅は完成前に購入を決めなければならない場合がありますが、中古住宅の場合は物件のチェックができる利点があります。

物件情報の収集

1.物件情報はどうやって集めるか

よい物件との巡り合いの機会は、物件情報量と正比例するといわれています。物件情報を入手するには次のような方法があります。

(1)情報アンテナを張り巡らす

分譲時に人気沸騰するような物件の情報を集めるには、新規分譲を行う不動産会社の「友の会」などに複数入会しておくことが有効です。また、その他新聞広告等の媒体も丹念に注視していき、新築・中古情報は専門の住宅情報誌を定期購読して最新の情報を取り寄せるなど、積極的な情報収集が必要です。

(2)インターネットを利用する

沿線、間取り、価格等について広い範囲から素早く情報を得るには、インターネットで情報を収集するのが最も適していると思われます。

(3)チラシ広告、折り込み広告等

住まいの近くの物件情報は新聞に折り込まれるチラシ等が役立ちます。

この情報の読み方には注意が必要となります。

不動産広告には各種規制法令があり、特に不動産公正取引協議会が設定した「表示規約」は、広告表示の必要表示事項、特定事項の表示義務と表示の禁止、表示基準、特定用語の使用基準、不当表示の禁止等を定めています。主な不動産業団体に加盟している不動産会社は、この規約を遵守する義務を負っています。

しかし、一部の悪質な不動産会社が、時としてチラシなどに不当な物件表示をして惑わすことがあります。「掘出しもの」とか「格安」といった類いの表示は禁じられているので注意が必要です。

(4)不動産会社を訪問する

物件情報を出している不動産会社は「売主」会社や「販売代理」会社の場合もあれば、「売買仲介」会社の場合もあります。

仲介会社の場合、買主の依頼に基づいて物件探しから交渉、契約までをサポートしてくれますから、いそがしくていろいろと動けない人や、物件とその物件を販売している不動産会社の所在地が離れている場合、「物件所在地近辺の不動産会社に取引を依頼したい」という人にメリットが大きいといえるでしょう。

不動産会社との関係を知っておこう

媒介契約とはなにか

不動産の売買や交換の仲介を不動産会社に依頼する契約を媒介契約といいます。

不動産会社がこの媒介契約を締結したときには、物件特定のための必要表示、売買すべき価額・評価額、媒介契約の種類、有効期間、解除に関する事項、成功報酬額等を記載した書面を作成し、記名押印して、依頼者(売主)に交付すること等が義務付けられています。

申込みから売買契約まで

1.購入の申込み

宅地、建売住宅、マンション等の分譲広告を見ていると、「お申込証拠金○○円とご印鑑をご用意ください」などと表示されていることがあります。

申込書に必要事項を記入し、申込証拠金を預けることにより「この住宅を買います」という意思表示を行うことになります。

抽選の場合は申込みの前に登録が必要になります。また、申込み時には前年(ケースによっては前々年)の収入が証明できる書類(源泉徴収票や納税証明書等)が必要な場合があります。

●申込証拠金の意味

物件購入の申込みの際に買主が売主に支払う金銭のことで、一般的には購入者の申込みが真剣であることを証明したり、申込み順位を確保するために授受されるものです。

これは別に申込金、予約金、手付金とも呼ばれています。

2.重要事項の説明

不動産取引には複雑な法律等が絡み合っているため、宅地建物取引業法(以下宅建業法)は不動産会社が売主となったり、媒介を行う場合には、購入者に対して売買契約に先立って一定の重要な事項について、書面で説明するように義務付けています。これを重要事項の説明といいます。

重要事項の説明は不動産の専門家といえる「宅地建物取引士」が購入希望者に対し「宅地建物取引士証」を提示し、自分が有資格者であることを証明した上で物件の内容や取引条件などを説明する義務があります。

重要事項は、購入対象物件に関する事項と取引条件に関する事項とに分けられますが、これら法定の一定事項を説明すれば十分であるというものではなく、これら事項以外であっても、説明しないことにより買主に不測の損害を与えるような事実があれば、説明しなければなりません(宅建業法第47条)。

不明な点があれば、重要事項説明を受ける時点で十分に納得するまで説明を受けるようにしましょう。

3.売買契約

重要事項の説明を宅地建物取引士から受けて、取引しようとする物件に関する権利関係、法令上の制限、その他物件取引の諸条件について納得したなら、売買契約の手続きに入ります。契約は口頭でも有効ですが、宅建業法では取引の安全と買主保護の見地から、不動産会社が自ら当事者として売買契約を締結するときには、買主に一定の事項を記載した書面(売買契約書)を交付するように義務付けています。

媒介の場合も同様に取り扱われます。契約書に記載される事項は、購入する物件や取引の条件によってさまざまなパターンがありますが、基本的な事項は次のとおりです。

(1)記載しなければならない必要事項

・当事者(売主、買主)の氏名、住所

・物件を特定するために必要な表示

・所在および住居表示、登記上の地番・家屋番号、土地面積、建物面積等

・代金の額、支払い方法、支払い時期

・物件の引渡し時期…通常新規分譲物件の場合には、竣工予定日とともに若干の余裕をみた買主への引渡予定日をその時期として表示します

・所有権移転登記の申請時期…買主が売主に売買代金の支払いを完済したときを所有権移転の時期とします

(2)定めがあれば記載する事項

・代金以外の金銭の授受

・契約の解除

・損害賠償額の予定・違約金

・住宅ローン不成立時の処置

・危険負担

・瑕疵担保責任

・租税その他の公課の負担

売買代金の支払いと登記手続き

1.売買代金の支払いの流れ

ある物件の購入意思を固め、その申込みから物件の引渡しを受けるまでにはさまざまな名称で売買代金を支払います。

一般的な代金支払いの流れは次のとおりとなります。

(1)申込証拠金

その物件を購入したいとする意思表示のための証拠として、または、申込み順位の確保のため、一般的に5万円~10万円程度を不動産会社に預けることが多いようです。

(2)手付金…売買の本契約締結時

手付金は売買契約を締結する際に、契約当事者の一方から相手方に対して交付される金銭その他の有価物をいいます。手付金は契約が約定どおり履行されるときは、売買代金の一部に充当されます。

(3)内金(中間金)…買主の履行の着手

内金は売買代金の一部弁済金をいい、前払いの性格を持っています。売買代金の全額を一時に支払わず、2回以上に分けて支払う場合の最終残代金以外のもので、内入金とも呼ばれています。買主が売買代金の一部である内金を売主に支払ったときには、買主は契約の履行に着手したことになり、売主は手付金を倍返しして契約解除ができなくなります。

(4)残代金…本物件の引渡し時または融資実行時

売買代金の残金や諸費用を支払って、物件の登記を行います。

残金は売買代金から既に支払っている申込証拠金、手付金、内金を引いた金額になります。残金が融資額より多い場合はその分を現金等で準備しなければなりません。

また、建物の引渡しから住宅ローンの実行までに期間がある場合は、一時的に銀行などからつなぎ融資を受けることが必要になります。

2.登記手続きの進め方

新規分譲マンションや建売住宅の場合には、登記の手続きは不動産会社が手配してくれますが、中古物件を購入したり、媒介等で自分の不動産を手放したりする場合には、所有権の移転登記手続きについてもある程度の知識をもっておく方がよいでしょう。

登記がなぜ必要かといえば、登記は第三者にその不動産が自分のものだと主張できる対抗要件になっているからです。

例えば、Aさんがある土地を購入したとします。ところが売主が同じ土地をBさんにも売っていたとしたらどうなるでしょうか。当然AさんはBさんと土地の所有権の移転を巡って争うことになります。しかし物権変動を第三者であるBさんに認めさせるためには、Aさん名義の登記がなければ先に登記したBさんに負けてしまうのです。

物件の瑕疵(隠れたキズ)とアフターサービス等

1.購入した物件に瑕疵があった場合の取り決め

不動産の売買契約を結んだ売主は契約に定められた通りの完全な物件や権利を買主に給付することを期待されています。

それなのに物件に瑕疵(隠れた欠陥)があった場合には、売主は一定の責任を負わなければなりません。

「瑕疵」とは「キズ」のことで、ここでいう「隠れた」というのは通常の一般人が世間並みの注意を払ってもその存在が分からない場合をいいます。

これを「売主の瑕疵担保責任」といい、民法上、売主は瑕疵担保責任を負わなければなりません。

また、特約により瑕疵担保責任についての特約を結ぶこともできますから、契約締結時には必ず確認が必要です。

2.アフターサービス規準とは何か

隠れた瑕疵が民法上の瑕疵担保責任の対象となるかどうかを売主・買主が争っていたのではなかなか問題解決には至りません。

そこで新築物件の売主が自主的に建物の部位別に欠陥部分の補修を約束している場合があります。これがアフターサービスです。

購入した物件に買主が欠陥(瑕疵)を発見して売主に通告しても、売主側がその欠陥を通常予想される商品の状態を逸脱した欠陥だと承諾しなければ、結局裁判で争うしかなく、時間とお金がかかるほか、欠陥に対する迅速な対応がとれません。

そこで、売主が営業ツール又は消費者サービスの一環として自主的に欠陥部分の補修を無償で行うものがアフターサービスであり、売主が約束した部位別のサービス期間内については、買主の使用責任や経年変化等を除いて、欠陥部分を迅速に補修する業者の自主的サービスです。

3.新築住宅の10年間瑕疵保証制度

「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」により、新築住宅の売主等は、新築住宅のうち構造耐力上主要な部分(構造躯体)と雨水の浸入を防止する部分(屋根、外壁の仕上、下地等)について、10年以上の瑕疵担保責任が義務付けられています。

また、国土交通大臣の登録を受けた住宅性能評価機関が工事会社や不動産会社等からの依頼に基づいて個別の住宅の性能をチェックし、住宅性能評価書を交付する制度(任意)もあります。

4.瑕疵担保責任履行のための資力確保

せっかく10年以上の瑕疵担保責任を義務付けても、売主等に十分な資力が備わっていなかったり、経営破綻した場合には、瑕疵担保責任が履行されない恐れがあります。

そこで、品確法に規定する新築住宅を対象に、1.保証金の供託、または 2.住宅瑕疵担保責任保険への加入により、資力を確保することが義務付けられています。

家を買い替えるときに心強い味方【買い替えローン】

家を買い替える強い味方「買い替えローン」

住宅ローンで購入した家を買い替える場合もあると思います。そんなときに便利な「買い替えローン」について見ていきましょう。

「住宅ローン」と「買い替えローン」の違いとは

住宅ローンとは、住宅の購入を行うために金融機関などから受ける融資のことです。通常の住宅ローンの場合は、購入住宅の担保価値の範囲内で組むことができます。

今回は、家を買い替えるという場合の住宅ローンについて考えてみましょう。

売却する家の住宅ローンが残っているならば、その家をいくらで売却できるか、つまり「売却価格」がポイントになります。売却価格が住宅ローン残高を上回る場合は、家を売って得た資金で住宅ローンを完済することができます。この金額次第では、売却時にかかる仲介手数料や、新たに購入する家の頭金や諸費用に充当することも可能です。この場合、新たに購入する家の住宅ローンの組み立ても通常の新規借入と同様に進んでいきます。

逆に、売却価格が住宅ローン残高を下回る場合はどうでしょうか。この場合、住宅ローン残高と売却価格の差額分を現在の貯蓄から支払えるかどうかが焦点になります。

現在の貯蓄から、住宅ローンと売却価格の差額分を支払える余裕があり、新たに購入する家の頭金や諸費用を捻出できるのであれば、通常の新規借入と同様の住宅ローンを選ぶことが可能になります。

住宅ローンと売却価格の差額分を現在の貯蓄から支払えない場合、買い替え物件のローンを組む際に、この差額分も含めて多めに借りるという方法が考えられます。その際に利用できるのが、「買い替えローン」です。

たとえば、新しく4,000万円の家を全額ローンで購入する場合、仮に現在の住宅ローンの残高が2,000万円残っており、その売却価格が1,500万円だったとします。この場合、差額の500万円を新規購入する家のローン4,000万円と合わせて4,500万円のローンを組むことができるのが、「買い替えローン」になります。

「買い替えローン」のメリット、デメリット

通常の住宅ローンは、購入住宅の担保価値の範囲内での融資が基本ですが、「買い替えローン」は、買い替え物件の担保価値の1.5倍、2倍といった水準までの融資を可能としています。

そのため、売却価格が住宅ローン残高を下回る場合においても、借入れが可能となり、資金面で余力が持てることが「買い替えローン」のメリットです。また、現在組んでいる住宅ローンの金利より低金利の住宅ローンへ借り替えることができることも大きな利点でしょう。

それでは、「買い替えローン」のデメリットとは何でしょうか。

「買い替えローン」は担保価値以上の借入れを可能にするため、通常の住宅ローンとは借入額の審査基準が異なります。返済能力に関する審査が厳しくなる傾向があり、融資額にも上限が設けられるケースが少なくありません。

また、「買い替えローン」を利用するには現在の住宅ローンを一括返済し、「買い替えローン」の融資実行を同日に行わなければなりません。さらに、売却物件の抵当権の抹消手続きや購入物件の抵当権の設定、所有権の登記も同日に行う必要があります。このように、調整や事前準備を十分に行うことが必要になるため、手続きが煩雑になるのはデメリットですね。

買い替えローンを上手に利用するポイントは?

買い替えローンは、通常の住宅ローンと比べて審査が厳しくなる傾向にあるため、審査が重要になります。買い替えローンの審査時に、現在の住宅ローンを組んだときよりも収入や勤務先のレベルアップなどで審査に有利となるような条件を持っていると高評価を得ることができるでしょう。

また、世帯収入の合算など、借り入れる側の条件を変えるという提案を出すなど、工夫をすることも大切です。買い替えローンでは、借入総額が多くなることによって、ローンの返済額が現在よりも上がってしまうことがあります。そのため、買い替え後の返済計画に無理がないかどうかをしっかりチェックすることもポイントになります。

無理のない返済計画にすることで、審査上も有利になります。将来の年収や家計負担なども考慮に入れ、返済計画が十分に練られた場合に、買い替えローンの利用価値が高まると言えるでしょう。



せっかく売るなら賢く売りたくありませんか?

住まいを売る契約の流れ

買換えなどで住まいを売却する際の流れ、手続きについてのポイントを紹介します。

1.依頼する不動産会社を選ぶ

自宅を売却する場合、自分自身で買手を探すこともできますが、親戚や知人に限られ、希望価格で売却することは難しいでしょう。

不動産会社に依頼すれば、広く買手を探せますし、価格や税金、取引の流れなどについて、広くアドバイスを得ることができます。いかに信頼できる不動産会社を選択できるかがポイントとなるでしょう。

買い換える住宅の販売や仲介を行う不動産会社に売却も併せて依頼すれば、売却できることが購入の条件のため、売却活動に力を入れてくれます。

また、自宅などに売主募集というようなチラシを入れてくる不動産会社には、そのような物件を求めている買い希望顧客がいる可能性があります。

一般的には上記のようなことが言えますが、売却を引き受ければ売る側の立場に立って販売を行ってくれます。最近では、不動産会社同士でのネットワークも広がっていますので、信頼できる会社だと思ったら、その不動産会社にお願いすればよいでしょう。

2.媒介契約の種類

売却を依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を締結します。この媒介契約には以下の3種類があります。

(1)専属専任媒介契約

1社の不動産会社に売却を依頼するもので、売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することはできません。つまり、売却を完全に任せることになるので、不動産会社の責任は重く、売却活動に力を入れてくれることでしょう。また、依頼者(売主)に対して一週間に一度以上の報告義務があります。契約有効期間は3ヵ月間です。

(2)専任媒介契約

1社の不動産会社に売却を依頼するものです。売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することもできますが、不動産会社の売却活動にかかった費用負担は生じます。依頼者(売主)に対して二週間に一度以上の報告義務があり、契約の有効期間は3ヵ月です。

(3)一般媒介契約

複数の不動産会社に売却を依頼するもので、売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することもできます。なお、これには依頼する他の不動産会社名を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」とがあります。

売却を依頼された不動産会社は、これらいずれかの媒介契約書を作成、記名押印して、依頼者(売主)に交付することが義務付けられています。媒介契約が不動産会社と依頼者との間で成立していることを証明し、媒介報酬を巡るトラブルを防ぐためです。

●媒介報酬の上限

媒介報酬(仲介手数料)の上限は、売買価額が200万円以下の場合は5%、200万円超400万円以下の場合は4%+2万円、400万円超の場合は3%+6万円となっています(すべて消費税別途)。

3.売却活動の流れ

まず、売却条件を決めます。売出価格、引渡時期、広告方法など、不動産会社と相談して決定します。

次に広告活動です。インターネットや不動産会社間情報といった、それぞれの広告方法について間取り図や外観写真を提供するなど、不動産会社の広告活動に協力してください。

広告を行うと内見を希望する人が出てきます。不動産会社から連絡を受けたら、きれいに見えるように清掃しておきましょう。内見では、不動産会社が購入希望者の希望条件を把握した上で案内や質問対応を行いますので、内見に立ち会う場合においても、対応は基本的に不動産会社に任せるようにしましょう。土曜日や日曜日に自宅を開放し、自由に見てもらうオープンハウスを行い、早期に買手を見つける方法もあります。

4.契約のポイント

買手が決まったら売買契約を締結し物件を引き渡します。トラブルにならないためにも、売買契約書を作成し、売主・買主双方が署名捺印し、それぞれ保管しておく必要があります。この売買契約書は不動産会社と相談して作成することになりますので、以下の点に注意してください。

まず、手付金についてです。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合以外は、手付金の額に制限はありません。しかし、売買価格の10%程度に設定するのが一般的です。

続いて、ローンについてです。売買契約を締結した後、買主がローンを借りられないことが判明した場合、契約を白紙に戻す、これをローン特約といいます。個人間取引においてもローン特約を付けることは多くなっています。また、買主がローンを利用する場合、金融機関によっては、売買代金総額を受領する前に買主への所有権移転登記や抵当権設定登記に応じなければならないケースがあります。ここでは、融資金を代理受領できるようにしておく必要があります。この場合は、売主・買主が連名で、融資を実行する金融機関に融資金を売主に直接交付してもらうための手続きを行います。

そして危険負担について取り決めます。売買契約から引渡しまでの間に火災などで(売主・買主双方に責任がない形で)損害が発生した場合、民法の規定では買主は代金を支払うことになっていますが、通常は、契約を解除する特約を付けるのが一般的です。これは、契約書に明記しておいた方がよいでしょう。

引渡時期については、買い換える住宅の入居時期に合わせることが大切です。仮に引渡しを買主に待ってもらう場合は価格を値引きするなどの交渉が必要になります。

5.物件を引き渡す

引渡しとは、物件の鍵を買主に渡すなどして、買主が物件を占有できる状態にすることをいいますが、所有権の移転登記とならぶ売主の基本的義務で、買主の代金支払いと同時に履行される関係にあります。

引渡しに際しては、目的物件が契約書の内容どおりかどうか、また物件の明渡しが完了しているかを確認するようにしてください。特に、契約のときに未完成だった場合は、事前に売主・買主双方立会いの上、物件をチェックすることが重要です。引渡し時に、固定資産税・都市計画税や公共料金の精算を行います。マンションの場合は、管理会社へ通知するとともに管理費や修繕積立金、駐車場などの専用使用料についても精算します。

また、建物については建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、物件の鍵を買主に渡します。

通常、登記は(登記識別情報)司法書士に委任して行いますから、売主から買主への所有権移転登記を行うための書類(権利証、委任状、印鑑証明書等)を司法書士に渡します。さらに、ローンが残っており、買主から残代金を受け取らないと債務を完済できない場合は、完済当日までに抵当権抹消登記の書類を金融機関などに用意しておいてもらうことが必要です。

快適に暮らすために居住ルールを確認しよう

快適に暮らすために居住ルールを確認しよう

引越し先で驚くようなルールがあり、なじめずに苦労した経験を持つ人もいるかもしれません。地区や集合住宅のルールというのは、そこに長く住む人にとっては疑問を持つことすらない常識の部類で、守らないと白い目で見られてしまいます。

 

そんなことにならないように、引越し先で快適に暮らすためのルールの確認方法についてご説明します。

もっとも注意すべきゴミ出しルール

引っ越した先の地区・集合住宅のルールのうち、もっともなじみにくくトラブルの種になりやすいのが「ゴミ出しルール」です。地域差が大きい一方で、以前から住んでいる住民にとっては「常識」なので、無意識のうちに破ってしまうリスクが高いです。公衆衛生に関わるだけに、守らない人に対しては、地域住民からの当たりがきつくなる傾向があります。

 

ゴミ出しのルールは、ゴミの種類の分け方(燃えるゴミ・燃えないゴミなど)やゴミ袋の種類、ゴミを捨ててよい曜日・時間帯、ゴミの置き方など、細かいところまで多岐にわたって決められていることもあります。ルールに従っていないと、ゴミを回収してもらえないケースも多いのです。

 

引っ越したら、まずはゴミ出しルールについて書かれた自治体パンフレット、集合住宅の規約などを熟読するようにしましょう。ごみ箱の近くやキッチンなど、目立つところにルールを貼りつけて慣れるしかありません。

 

ルールの中で不明点がある場合は、集合住宅であれば管理人、あるいは自治体の窓口に問い合わせて確認するようにしましょう。地区によっては、思いもよらない「(文字になっていない)暗黙のルール」があるかもしれないので、注意しましょう。

騒音・臭い・自転車……その他注意するルール

ゴミ出しルール以外にも、注意すべきルールはたくさんあります。その多くは「常識」の部類に属する(と思われている)のですが、外部からやってきた新参者が覚えにくいものがあるとトラブルの元となります。

 

代表例は、騒音関係のルールでしょう。「夜22時以降は洗濯機を使用しない」「テレビの音量を大きくしない」などと決められていることがあるのですが、一方で住民の生活スタイルが多様化し、深夜でも起きている人が増えているためトラブルにつながりやすいです。明文化されたルールがある場合は、甘く見ずきっちりと守るよう心がけましょう。

 

「臭い」もご近所トラブルになりやすい問題です。特に、喫煙ルールは厳格化される傾向にあるため、喫煙習慣のある人は「いつ」「どこで」「どのように」タバコを吸えるかチェックしましょう。集合住宅の場合、部屋の中のみならず廊下でもベランダでも吸えないケースすらあります。

 

自動車の駐車や自転車の駐輪についても、細かくルールが設けられているところが多く見受けられます。駐車・駐輪してよい場所、自動車の場合はサイズ(車幅・車高)の上限、自転車の場合はステッカーの有無や種類などは要チェックです。

「迷惑をかけない」を意識する

結局のところ、引っ越してしばらくは「ご近所に迷惑をかけない」という意識で生活するのが無難だということです。細かいルールは、地域住人が快適に暮らせるよう設けられているものであり、基本的に新参者は従うことになります。

 

最初は存在意義の見出せないルールでも、生活しているうちに腑に落ちる瞬間が来るはずです。新たなルールに慣れるのは大変ですが、慣れようとする姿勢を見せていれば近所の人にも「地域住民」として受け入れられやすくなります。

 

逆に、自分のそれまでの「常識」を盾にして、ルールに従わない態度を示していると、近所の人の目も厳しくなって住み心地が低下してしまいます。変に突っ張らず、素直になるのが得策です。集合住宅や町内会、自治体が配布する規約、説明書の類いにはしっかり目を通しておきましょう。

不動産の購入が相続税対策に有効な理由

近年の税制改正により課税の対象となるケースが増えたといわれる相続税は、資産を保有している人にとって重大な関心事になっています。不動産投資はそのような相続税対策は大きなメリットの一つでもあります。以下では、不動産投資がどのように節税に役立つのか、その仕組みを紹介します。

相続税対策の重要性

【相続税の改正で対象者が増加】

 

相続税の計算をする際、遺産額から基礎控除額を差し引くことができます。この基礎控除額は、従来「5,000万円+法定相続人の数×1,000万円」でしたが、2015年1月から「3,000万円+法定相続人の数× 600万円」と引き下げられました。

 

つまり、その分、相続税の対象となる人が多くなります。実際に、2014年までの課税割合は4%台で推移していましたが、2015年は8.0%となりました。

 

 

【早めの対策で節税が可能に】

 

相続税は早めに対策を始めるほど節税の幅が広がります。たとえば、増与税の暦年課税では年110万円の非課税枠が利用できます。つまり、10年かけて1,100万円の資産を無税で生前贈与し、相続税の対象を減らすことができるのです。これは受贈者一人あたりの金額ですので、もし、二人、三人と贈与すれば、その額は2倍、3倍となります。

節税の仕組

【不動産に変えることで評価額が下がる】

 

相続税対策の基本は、対象となる資産の評価を下げることです。相続税の計算は、現預金、有価証券、不動産などの遺産を集計するところから始まります。その際に、それぞれの資産をいくらの金額と考えるかが評価での問題となります。

 

現預金は額面がそのまま評価額となるので節税の余地がありませんが、有価証券や不動産では評価方法を勘案して節税する余地が生まれます。

 

 

【賃貸経営にするメリット】

 

まず、資産を現預金として保有しているのに比べ、これを不動産に変えて保有するだけで、相続税の評価額は下がります。相続税法上、土地は路線価、建物は固定資産税をもとに評価されるのが基本ですが、それらの価格は実勢価格より低いからです。

 

また、保有している不動産を賃貸することにより、さらに評価額を下げることができます。土地では、自用地という扱いから貸家建付地という扱いになり、評価額が約80%に減額されます。建物では、貸家という扱いになり、固定資産税評価額から借家権割合(通常30%)が控除されることで約70%に減額されます。このため、賃貸経営をすること自体が節税対策になるのです。

小規模宅地等の特例

【小規模宅地等の特例とは何か】

 

上記のような節税効果のほかにも、「小規模宅地等の特例」を適用することにより、さらなるメリットを享受することができます。小規模宅地等の特例というのは、相続や遺贈により取得した財産で、相続開始の直前において被相続人の事業や居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の面積について相続税の課税価格を減額する制度です。

 

たとえば、居住用の宅地であれば330平方メートルまで80%減額、事業用の宅地であれば400平方メートルまで80%減額となります。不動産経営の場合は、貸付事業用の宅地として、200平方メートルまで50%減額となります。

 

【要件は?】

 

被相続人の貸付事業の用に供されていた宅地の場合、「事業承継要件」として、その宅地を利用した貸付事業が相続税の申告期限までに引き継ぎ行われていること、また「保有継続要件」として、その宅地を相続税の申告期限まで有していることなどが必要とされます。

 

なお、相続開始前3年以内に贈与により取得した宅地、相続時精算課税を利用して贈与により取得した宅地については、小規模宅地等の特例との併用ができないため、注意が必要です。実際に特例の適用を受ける際には、相続税の申告書に、小規模宅地等に係る計算の明細書や遺産分割協議書の写しなどを添付して申告手続をする必要があります。

 

相続税対策では、そのほかにもさまざまな条件を考慮する必要がありますので、早めに税理士などの専門家に相談することが得策といえるでしょう。

住宅ローンにはどんな種類がある?

住宅ローンにはどんな種類がある?

自分に合った住宅ローンを選ぶためには、まずどのような住宅ローンがあるのか基本知識を踏まえる必要があります。その中から、いくつか見つくろって情報を収集し、直接店舗に足を運んで相談やシミュレーションを実施し、最終的に最適な住宅ローンを選ぶのです。

 

住宅ローン選びの最初の段階として、住宅ローンを融資する主体別に三つの種類に分けて見ていきましょう。

返済可能額を軸に考える

住宅ローンは、融資する主体によって「民間住宅融資」「公的住宅融資」「協調融資」の3種類があります。また、金利タイプ(固定/変動)や返済期間、手数料、サービス内容などによって、多彩な商品がそろっています。

 

住宅ローンは商品が多いだけに、自分のニーズに合ったものを選ぶ「目利き力」が求められます。住宅の購入を検討する前から住宅ローンに詳しい人はあまりいないと思いますから、まずはインターネットや雑誌、書籍などを通じて情報収集することが必要です。

 

また、自分の貯金額や世帯収入額を踏まえて、どれくらいの値段の家を購入すればどれくらいの金額の住宅ローンになるのか、見当をつけておくとよいでしょう。直接銀行や住宅ローン会社などを訪れて、担当者にシミュレーションしてもらってもかまいません。

 

住宅ローン選びのためには、金利や返済計画などを踏まえて「どれくらい借りられるか」よりも「どれくらいの額なら返済できるか」という軸で考えるとよいです。最終的に金融機関の融資判断は、この視点になることを知っておきましょう。

民間住宅融資と公的住宅融資とは?

住宅ローンのうち「民間住宅融資」と「公的住宅融資」の違いは、融資する主体のみならず種類の多さにあります。民間住宅融資の方が、圧倒的に数は多いです。

 

民間住宅融資とは、銀行、信用金庫、労働金庫、住宅ローン専門会社などといった民間機関が用意している住宅ローンです。「民間住宅融資」とひと口に言っても、一つの金融機関だけでかなり豊富な数の商品があります。

 

たとえば、あるメガバンクの住宅ローンには、一般的なタイプに加えて「WEB申し込み専用のローン」「住み替えのためのローン」「リフォームのためのローン」があります。一般的なタイプの中でも、変動金利・固定金利の違い、返済方式の違いなど複数種類が用意されています。

 

公的住宅融資とは、公的な機関が主体となっているものです。たとえば、会社で財形貯蓄をしている人向けの「財形住宅融資」や一部の自治体の「自治体融資」があります。ただし、民間住宅融資に比べれば数は少ないです。

長期固定金利のフラット35とは?

「フラット35」とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して行う「協調融資」に当たります。ただし、場合によって民間住宅融資に分類されることもあります。

 

フラット35は、「フラット」の名の通り、借入時に決まった金利がずっと続く長期固定金利です。記録的な低金利が続いていることもあって、人気を集めている住宅ローンです。借りる立場からすると、長期固定金利は返済額が将来にわたって明確なので、ライフプランが立てやすいというメリットもあります。

 

前述の民間住宅融資の中にも、長期固定金利タイプの住宅ローンがないわけではありません。ただし、基準となる貸出金利が将来的に上昇したとしても、住宅ローンの金利を上げることができないので、金融機関からは敬遠されがちです。フラット35は、住宅金融支援機構が金融機関をサポートすることで、長期の固定金利での貸付をしやすくしたものです。

 

長期固定金利以外にも、メリットがあります。保証料や繰り上げ返済の手数料が不要ですし、物件に対して設計検査、現場検査による技術基準の適合チェックが行われるのです(※)。裏を返せば、技術基準をクリアしていない住宅には融資をしないという、融資条件の厳しさがあるとも言えますが、一定の安心感にはつながるかと思います。

 

※各種性能評価などを活用する場合は、申請することで検査を省略できます。また、検査は融資条件である技術基準への適合可否を見るもので、住宅の性能や瑕疵がないことを保証するものではありません。

マイホームはいつ買う?判断する3つの基準

一戸建てにしろマンションにしろ、住宅の購入は多くの人にとって最も大きな買い物です。ぜひとも後悔のないタイミングで購入したいものですが、何をどのように考えれば、ベストタイミングが判断できるのでしょうか。

 

自分なりの「ベストタイミング」を考える手がかりをつかむために、その判断のきっかけとなる三つの基準をご紹介します。

人生の転機で考える

住宅購入は人生最大の買い物ですから、まずは人生の転機に合わせる、ということが挙げられます。人生の転機には、気持ちが上向いていたり、夢が膨らんでいたりするので、購入タイミングとして十分考えられますよね。

 

たとえば、パートナーと結婚したり一緒に暮らし始めたりするタイミングで住宅を購入すると、環境が変わり気分も改まってよいかもしれません。「二人で新しい生活をはじめる」感覚が強まり、より幸せが広がることでしょう。

 

また、子供が増える出産のタイミングで住宅を購入するのもおすすめです。子供がいるといないのとでは、求める家の広さや間取りなど、条件が変わってきます。子育てをイメージしながら住宅選びをするのも、楽しい経験です。ただし、子育てにはお金がかかることを踏まえて、余裕を持って住宅ローンを払える住宅を購入するべきでしょう。

 

子供が育って独立した後に、住宅を購入する手もあります。定年まで会社員として勤め上げた場合は、退職金としてまとまったお金が手に入るため、それを住宅購入資金に充てます。この場合も、老後の生活資金がいくら必要なのかを計算したうえで、購入予算を見積もっておくことが大切です。

購入資金の見通しがついたタイミングで考える

必要な資金が貯まったタイミングで、住宅購入を決断する手もあります。

 

購入資金は、自己資金と借入金(住宅ローン)で賄います。特に、頭金や手数料等の諸費用を支払うための自己資金を前もって貯めることが必要です。一般的に必要な自己資金は、物件価格の2割以上と言われています。そこまでお金を貯めたタイミングで、住宅購入を考えるのが現実的な考え方です。

 

また、社内のポジションアップや売上アップによって、給料が増加することがあるかもしれません。継続的な収入増が見込める場合は、その段階で住宅の購入を検討するのも分かりやすい考え方です。

 

ただ共働き家庭の場合は、妻の出産や育児休暇によって収入が減少することを想定する必要があります。その増減を見越して、購入予算を見積もり資金計画を立てるとよいでしょう。

年齢=住宅ローン返済期間で考える

住宅ローンを払い終えるのがいつになるかを踏まえて、定年前後には完済できるようにタイミングを逆算して住宅購入時期を検討する方法もあります。

 

たとえば、住宅ローンの多くは最長で35年間返済し続ける必要があります。定年が60~65歳だとすると、完済時期を定年タイミングと合わせるためには20代後半から30代前半で住宅を購入することになります。

 

もちろん、35年間も住宅ローンを支払わなくてよいように、頭金を増やしたり繰り上げ返済を駆使したりして、返済期間を短縮する手はあります。ただし、先行き不透明で繰り上げ返済が可能かどうか分からないという人も多いはずです。

 

そう考えると、やはり若いうちに購入した方が、老後に住宅ローンの支払い負担に悩むリスクを減らせます。人生の転機やお金が十分貯まるタイミングを待つのも大事なことですが、老後に苦しまなくて済むよう、若いうちに住宅を購入するというのも一つの選択肢に入ってくるでしょう。

家の買い替えはするなら購入が先か?売却が先?

家の買い替えは、購入が先か売却が先か?

マイホームを買い替える際には、「購入が先か」「売却が先か」、迷うこともあります。どちらの方法を採ることもできますが、それぞれにメリット、デメリットがあります。では、それぞれの特徴を見ていきましょう。

資金が確保できるなら先の購入もおすすめ

資金に余裕がある場合、住み替えの時期を選ぶことができるので、先に購入を行った方がスムーズに進みます。先に購入を行う場合のメリットは次の通りです。

 

【メリット】

・マイホームの購入を先に行うので、住む場所の確保ができており、仮の住居を確保する必要がありません。住居の心配をする必要がなく、このことにより安心感が得られます。

 

・資金に余裕がある場合、時間をかけてゆっくり売却すればよいため、売却における価格交渉面で有利になります。

 

・住宅ローン返済後であれば、賃貸物件として利用しながら売却のタイミングを図るという手法も考えられます。これにより、賃貸収入を得ながら、時間をかけてゆっくり売却のタイミングを見ることができ、やはり売却を有利に進めることができます。

 

一方、先に購入を行った場合、売却によって得られる資金をまだ手にしていないため、新たなマイホームの購入資金をどうするのかが、問題になります。デメリットは次の通りです。

 

【デメリット】

・購入物件で住宅ローンを組む場合でも、売却物件とのローンが二重になることもあるので、やはり資金に余裕がないと難しくなります。

 

・資金に余裕がない場合、売却を急がなければならなくなることもあり、売却を有利に進めることができない可能性もあります。

先に売却して購入物件の頭金に回すことも

予算に制限がある場合、先に売却することで購入資金が決定するため、購入を検討する際にも予算が立てやすくなります。先に売却を行う場合のメリットは次の通りです。

 

【メリット】

・先にマイホームの売却を行う場合、売却益を新しいマイホームの購入資金に充てることができ、資金計画が立てやすくなります。実際に売却するまで、売却価格がいくらになるのかは予想が難しい面もあり、売却価格が決まってから新しいマイホームの購入を検討できます。

 

・住み替えの時期を決めていない買い替えであれば、時間をかけてゆっくり売却先を探すことで、有利な条件で売却をすることが可能になります。

 

・購入と売却の手続きが重ならないので、時間的に余裕ができます。

 

一方、先に売却を行った場合、仮の住居の手配などが問題になります。デメリットは次の通りです。

 

【デメリット】

・マイホームの売却をした後、新しいマイホームの購入をするまでの間、仮の住居を確保する必要が出てきます。

 

・仮の住居の観点からも、新しいマイホームの購入を急がなければならなくなる場合もあり、購入を有利に進めることができない可能性もあります。

売却と購入を同時に進める際の注意点

マイホームの買い替えは、売却と購入を同時に進めることができるのであれば理想的ですが、相当の調整力が必要になり、現実的ではありません。それでも、同時に進めることには利点があり、計画する段階から十分な調査と調整を行うことがベストです。その際には、次のような点に注意してください。

 

まずは、売却のスケジュールと購入のスケジュールを把握しておくことです。事前に準備をすることで、さまざまな問題をクリアにし、余裕のある対応ができます。そのためにも、まずはスケジュールをしっかり把握しておきましょう。

 

また、売却・購入の予定や進捗状況について、不動産会社や住宅ローンを組んでいる金融機関にも報告をすることが重要になります。状況を報告することで、トラブルを回避することも可能です。

 

さらに、同時進行の場合、タイミングが最重要事項になります。そのため、売買の条件面で妥協が必要になってくることもあります。必ずしも最適なタイミングでは売買が進まないことも考慮に入れ、資金繰りの計画には余裕を持たせることが、資金繰りが上手くいかないリスクを回避するためには重要なことです。

不動産業界の専門用語

セットバック

2項道路(建築基準法第42条第2項の規定により道路であるものとみなされた幅4m未満の道のこと)に接する場合において、建物を建築・再建築する際、道路の中心線から2mとなるよう敷地の一部を後退させることをいう。
なお、セットバックした部分は道路とみなされ、建物を建築することはできない。

定期借家契約

平成12年3月1日の改正法施行により、借家契約時に貸主が「期間の満了により契約が終了する」ことを借家人に対して、公正証書などの書面を交付して説明する場合には、賃貸期間が終了すると借家契約も終了し、借家人は退去しなければならないとする契約。
原則として契約の更新はできず、再契約には貸し主・借家人双方の合意が必要である。

テラスハウス

2階建ての連棟式住宅のことをいう。
隣家とは共用の壁で連続しているので、連棟建て、長屋建てともいわれる。
各住戸の敷地は、各住戸の単独所有となっている。

建ぺい率

敷地面積に対する建築面積(建物の水平投影面積)の割合(%)。
例えば、敷地面積が100平方メートル、その敷地上にある住宅の建築面積が50平方メートルならば、この住宅の建ぺい率は50%ということになる。

建物の建ぺい率の限度は、原則として、用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されている。

礼金

建物の賃貸借契約を締結する際に、借主から貸主に対して、謝礼として支払われる金銭をいう。
契約が終了しても通常、借主に返還されない。

敷金

建物の借主が、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保するため、貸主に交付する金銭をいう。
敷金は、契約が終了した場合に、未払賃料等があればこれを控除したうえで借主に対して退去後に返還される。

.仲介手数料

宅地建物取引業者を通して不動産を売ったり買ったり、あるいは貸したり借りたりする場合に、媒介契約にもとづき、宅地建物取引業者に成功報酬として支払うお金のこと。
媒介手数料(媒介報酬)ともいう。

中古戸建てはどのように評価されるのか?

中古戸建てはどのように評価されるのか?

住まいを売却する際には、どのくらいの価格になるのかが気になりますよね。ここでは、売却計画や資産価値の維持に役立つように、中古戸建て住宅の建物評価の仕組みを説明します。

国交省が公表している建物評価の指針

国土交通省は「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」(以下、「指針」)を公表しています。この「指針」は、中古戸建て住宅の取引に共通の基準として平成26年に公表されました。

 

「指針」が公表されるまで、個別の住宅の状況にかかわらず、中古戸建て住宅については建築後20~25年で建物の市場価値を一律にゼロとする慣行がありました。しかし、それでは良質な維持管理やリフォームが行われている住宅の価値が適切に評価されているとはいえず、住宅流通市場活性化の阻害要因になっていると言われていました。

 

「指針」においては、建物を「基礎・躯体」部分と「内外装・設備」部分の大きく二つに分類。各部位でそれぞれの価格を算定し、部位の特性に応じて減価修正を施した上で合算して、建物全体の価格を導き出す手法を採用しています。

 

「基礎・躯体」部分については、性能に応じて20年より長い耐用年数を設定し、たとえば、「長期優良住宅」であれば100年を超える耐用年数とすることも許容しています。劣化が進行してないと確認された場合は、実際の築年数を短縮した年数を評価上の経過年数と設定することも。また、最低限の機能の残存が確認されれば、実際の築年数によらず、一定の時点まで評価上の経過年数が短縮されます

 

「内外装・設備」部分においては、適切な内外装・設備のリフォームを行った場合、基礎・躯体の機能が失われていない限りは住宅の価値は向上するととらえて評価に反映されます。内外装・設備の価値は、経過年数でほぼ一律に減価するものの、補修などが適切に行われることによって、その価値は何度でも回復・向上されます。また、同等の機能を有するものへの更新であれば、100%まで価値が回復するのです。

中古住宅の実際の査定方法は?

宅地建物取引業者が価格査定に用いる「価格査定マニュアル」があります。これは「公益財団法人 不動産流通促進センター」が提供しており、「指針」の公表を受けて改訂も行われました。

 

この「価格査定マニュアル」は、「戸建住宅価格査定マニュアル」、「住宅地価査定マニュアル」、「マンション価格査定マニュアル」の三つの部分に大きく分かれています。これらそれぞれについて、実際にどのように査定していくのかが示されています。

 

では、「戸建住宅価格査定マニュアル」における中古戸建て住宅の実際の査定方法はどのようなものでしょうか。

 

中古戸建て住宅では、土地と建物部分を分けて査定し、それぞれの結果を合算して、戸建て住宅全体の物件価格を算出します。ここでは、「戸建住宅価格査定マニュアル」における建物部分の査定を見ていきます。具体的には、以下の通り、各部位に分割して評価していきます。

 

1.建物を基礎・躯体と外部仕上げ(屋根、外壁、外部建具)、内部仕上げ(内部建具、内装)、設備(台所、浴室・洗面・トイレ、給排水・給湯設備、照明器具・電気設備)の合計10の部位に細かく分類します。

 

2.建物の基礎・躯体については、最上位のものから標準的なものまで5段階に分け、耐用年数を設定しています。また、インスペクション(建物検査)などを受けている場合は、劣化状態の有無が評価に反映され、これらの検査を受けていない場合は、点検や補修など日常的な維持管理の有無が評価に反映されます。

 

3.外部仕上げ、内部仕上げ、設備については、使用されている部材の質やグレードで価格が算出されますが、外部仕上げや内部仕上げでリフォームが行われていれば、その時期や規模が評価に反映されます。設備については、新しいものと交換されていれば、評価に反映されます。

需給バランスやタイミングも重要

建物の査定方法を見ていくと、検査や補修などの有無が建物の評価に反映されることが分かります。このことからも、建物の価値を維持するためには、日常のメンテナンスが大切なのです

 

また、適切なリフォームや補修は、建物の価値を上げることにつながります。しかし、リフォームによって必ずしも建物の価値が上がるとは限りません。自分にとって住み心地のよい間取りや内装が買い手のライフスタイルに合わない場合もありますので、その点には注意が必要です。

 

実際の売却価格は、売却時期の需要と供給のバランスや市場の状況などに左右されることもあります。実際に売れるかどうかは、世の中の景況やタイミングも重要な要素であることを忘れてはいけません