カテゴリー: コラム

建売住宅と注文住宅の一番の違いは、つくられ方にあります。一言で言うと、建売住宅はレディーメイド（既製品）であり、注文住宅はオーダーメイド（受注生産品）です。

 

建売住宅は、購入時点ですでに住宅が建設済みか、設計プラン作成済みです。土地と住宅をセットで販売する方式になっており、購入者は実物や設計資料を見て購入の是非を判断することになります。実物がまだ建設されていない場合でも、設計から外れる形で建設されることはありません。販売者は、同じような住宅をいくつか建てて販売することが通例です。

 

注文住宅の場合は、土地選びと住宅建設を別プロジェクトとして進めるものです。自分で建築士に設計を依頼し、施工会社に住宅を建設してもらいます（もちろん、設計から建設まで一貫して同じ会社に依頼する場合もあります）。建売住宅よりも、自由度が高いということになります。

一方の注文住宅のメリットは、何と言っても自由度の高さにあります。自分で家づくりに深くかかわる必要がありますから、完成して住み始めたときの「一国一城の主」になれた感覚は、他では得られない特別なものです。

 

また、自分なりの工夫やアイディアを間取りや設備に反映させられます。自分の家族構成やライフスタイルを考慮すると、いろいろと希望は出てくるはずです。高齢の親と同居するので段差をなくしてほしい、子供が生まれるから収納がたくさんほしい、自然光があふれる明るい家にしたい……など、希望をかなえるためにあれこれ考えられるのが注文住宅です。

 

さらに、完成品だけではなく、住宅が建つプロセスにも「わくわく感」を持てるのが注文住宅のよさです。住宅が完成するまでの過程を、一からチェックできます。実際に家を建てる大工さんとも、コミュニケーションしながら「一緒に家を建てている」という一体感を味わうことができます。

 

ただし、建売住宅に比べて費用がかかり、家が建つまでに時間がかかることは覚悟しておかなければなりません。自由度が高いといっても、予算や構造上の制約により希望のすべてをかなえることはできない可能性もあります。

新築戸建てや中古戸建ての他にリフォームや建て替えも何でもご要望にお応え致します！

 

 

 

 

 

住まいの現地見学においては、第一印象が重要になってきます。清潔感があり、快適な空間と感じてもらえることが理想です。

 

部屋の中を無理に飾り立てたりする必要はありませんが、あちらこちらにホコリがたまっていたり、雑然と物が溢れているような状態はアウトです。整理整頓を心がけ、水回りの掃除はこまめにするようにします。

 

快適な空間だと感じてもらうためには、部屋の明るさや開放感などもポイントになります。部屋の明るさや開放感は変えることができないものと考えられていますが、日光が入ってくる場所に家具など物を置かないようにし、カーテンや窓を開けて明るさや広がりが感じられるようにするなど、あれこれ工夫をすることは可能です。

 

また、不動産会社の査定を高くするためには、床や壁の修復や、キッチン・給湯などの設備のメンテナンスが重要になってきます。これらは、日常の掃除も含め、日頃から点検・補修をするように心がけることが大切ですね。

マンション売却の仲介の依頼を受けた不動産会社には、「媒介契約」の締結が法的に義務づけられています。媒介契約の内容は、売却するために不動産会社が行う業務の内容や仲介手数料の取り決めなどです。それらを明確にして、円滑な売却が実現できるように、不動産会社にサポートを依頼するわけです。

 

媒介契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の３種類があります。いずれも基本的な契約内容は同じですが、それぞれ特徴があります。どの種類の媒介契約を選択するかは、どのように売却活動を進めていくかなど、考えている売却方針を踏まえて選ぶようにしましょう。

 

【一般媒介契約】

複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約で、自分で見つけてきた買主（親戚や知人と直接交渉した場合など）とも、不動産会社を通すことなく契約することができます。他の契約のように、不動産会社に売主に対する義務は発生しません。

 

【専任媒介契約】

仲介を１社の不動産会社にのみ依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは禁じられています。しかし、自分で見つけてきた買主（親戚や知人と直接交渉した場合など）とは、不動産会社を通すことなく契約することができます。また、不動産会社は、売主に対して二週間に一度以上、文書による業務報告義務が生じます。さらに売却物件を指定流通機構に、7日以内に登録しなければなりません。

 

【専属専任媒介契約】

「専任媒介」とほぼ同様の契約ですが、自分で見つけてきた買主（親戚や知人と直接交渉した場合など）についても、依頼した不動産会社を通して取引きすることが、契約で義務づけられています。不動産会社は、売主に対して一週間以内に一度以上、文書による業務報告義務が生じます。指定流通機構への物件の登録義務は5日以内になります。

 

また、売却においては、最も適切にあなたの物件を売却してくれる不動産会社を選ぶことが重要になってきます。

情報を集めて、できるだけ適切な不動産会社を選ぶようにしましょう。

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【毎年かかるコストがある】

 

土地を保有していると、何もしなくても、毎年、固定資産税や都市計画税というコストがかかります。つまり、土地を十分に利用しているか、土地を活用して収益を生み出していなければ、単純計算でもマイナスになっていることになります。

 

しかし、逆に言えば、土地を活用することで収益を生み出すことはもちろん、後述するように固定資産税や都市計画税の節税にもつながります。

 

 

【空き家認定のリスクも】

 

土地の上に遊休建物が残っている場合、防犯上の問題、崩壊など物理的な危険性、悪臭など衛生上の問題があり、近隣に対する迷惑にもなります。

 

また、2015年2月から「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空き家対策特別措置法）が施行されています。この法律では、たとえば、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのあるなどの要件を満たした物件が「特定空家等」とされ、強制的に解体されるリスクなどがあります（解体費用は所有者持ちとなります）。

 

住宅用地の場合は、特例により固定資産税は軽減されますが、「特定空家等」に認定された場合、優遇措置が適用されなくなり、固定資産税が数倍にまで増加する可能性があります。

 

 

【相続税評価額について】

 

土地の相続税を計算する際には、路線価が使われます。路線価に面積を乗じて算出するわけです。路線価の定めがない地域では、固定資産税評価額に基づいて算出します。相続税評価額は、たとえば賃貸アパートを建築した場合などに軽減されます。これがいわゆる土地活用による相続税対策ということになります。

【アパート、マンション経営】

 

定番の土地活用方法といえます。住戸数が確保できるため土地面積あたりの収益性が高くなる特徴があります。

 

 

【店舗経営、駐車場経営】

 

店舗用建物を建築して賃貸する方法も考えられます。また、ロードサイドなどで店舗用地として土地だけを貸し出す方法も考えられます。土地の賃貸や駐車場経営であれば、初期投資額を抑えられるというメリットもあります。

 

 

【高齢者向けの物件】

 

サービス付き高齢者住宅（サ高住）など、高齢者向けの住宅を建築することで土地活用を図る方法です。近年需要が増えている分野です。

 

 

【等価交換（立体買換え）】

 

土地オーナーがディベロッパーに土地を提供し、ディベロッパーの資金でマンションを建設した後、土地の一部と建物の一部を交換する方法です。土地オーナーは資金負担なく、マンション投資を行うことができます。また、「中高層耐火建築物等の建設のための買換え特例」（租税特別措置法37条の5）の要件を満たせば、税額の控除が受けられるというメリットもあります。

 

 

【シェアハウス、民泊など】

 

シェアハウスや民泊向けに建物を建築することも考えられます。シェアハウスにする場合、旅館業法の適用はないものの、部屋数、寝室面積など建築基準法上の要件を満たすことが必要となります。これに対して、民泊を運営する場合、日数制限なく営業するためには旅館業法上の簡易宿所の許可が必要となります。また、国家戦略特区法に基づく自治体の条例や、2018年施行の住宅宿泊事業法（民泊新法）に従い、一定の制約のもと営業を行う方法もあります。旅館業法、特区民泊の条例、住宅宿泊事業法では建物や設備の要件が異なるため、それぞれに対応した建築方法が必要となります。

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国土交通省は「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」（以下、「指針」）を公表しています。この「指針」は、中古戸建て住宅の取引に共通の基準として平成26年に公表されました。

 

「指針」が公表されるまで、個別の住宅の状況にかかわらず、中古戸建て住宅については建築後20～25年で建物の市場価値を一律にゼロとする慣行がありました。しかし、それでは良質な維持管理やリフォームが行われている住宅の価値が適切に評価されているとはいえず、住宅流通市場活性化の阻害要因になっていると言われていました。

 

「指針」においては、建物を「基礎・躯体」部分と「内外装・設備」部分の大きく二つに分類。各部位でそれぞれの価格を算定し、部位の特性に応じて減価修正を施した上で合算して、建物全体の価格を導き出す手法を採用しています。

 

「基礎・躯体」部分については、性能に応じて20年より長い耐用年数を設定し、たとえば、「長期優良住宅」であれば100年を超える耐用年数とすることも許容しています。劣化が進行してないと確認された場合は、実際の築年数を短縮した年数を評価上の経過年数と設定することも。また、最低限の機能の残存が確認されれば、実際の築年数によらず、一定の時点まで評価上の経過年数が短縮されます

 

「内外装・設備」部分においては、適切な内外装・設備のリフォームを行った場合、基礎・躯体の機能が失われていない限りは住宅の価値は向上するととらえて評価に反映されます。内外装・設備の価値は、経過年数でほぼ一律に減価するものの、補修などが適切に行われることによって、その価値は何度でも回復・向上されます。また、同等の機能を有するものへの更新であれば、100％まで価値が回復するのです。

建物の査定方法を見ていくと、検査や補修などの有無が建物の評価に反映されることが分かります。このことからも、建物の価値を維持するためには、日常のメンテナンスが大切なのです

 

また、適切なリフォームや補修は、建物の価値を上げることにつながります。しかし、リフォームによって必ずしも建物の価値が上がるとは限りません。自分にとって住み心地のよい間取りや内装が買い手のライフスタイルに合わない場合もありますので、その点には注意が必要です。

 

実際の売却価格は、売却時期の需要と供給のバランスや市場の状況などに左右されることもあります。実際に売れるかどうかは、世の中の景況やタイミングも重要な要素であることを忘れてはいけません

建売住宅と注文住宅の一番の違いは、つくられ方にあります。一言で言うと、建売住宅はレディーメイド（既製品）であり、注文住宅はオーダーメイド（受注生産品）です。

 

建売住宅は、購入時点ですでに住宅が建設済みか、設計プラン作成済みです。土地と住宅をセットで販売する方式になっており、購入者は実物や設計資料を見て購入の是非を判断することになります。実物がまだ建設されていない場合でも、設計から外れる形で建設されることはありません。販売者は、同じような住宅をいくつか建てて販売することが通例です。

 

注文住宅の場合は、土地選びと住宅建設を別プロジェクトとして進めるものです。自分で建築士に設計を依頼し、施工会社に住宅を建設してもらいます（もちろん、設計から建設まで一貫して同じ会社に依頼する場合もあります）。建売住宅よりも、自由度が高いということになります。

一方の注文住宅のメリットは、何と言っても自由度の高さにあります。自分で家づくりに深くかかわる必要がありますから、完成して住み始めたときの「一国一城の主」になれた感覚は、他では得られない特別なものです。

 

また、自分なりの工夫やアイディアを間取りや設備に反映させられます。自分の家族構成やライフスタイルを考慮すると、いろいろと希望は出てくるはずです。高齢の親と同居するので段差をなくしてほしい、子供が生まれるから収納がたくさんほしい、自然光があふれる明るい家にしたい……など、希望をかなえるためにあれこれ考えられるのが注文住宅です。

 

さらに、完成品だけではなく、住宅が建つプロセスにも「わくわく感」を持てるのが注文住宅のよさです。住宅が完成するまでの過程を、一からチェックできます。実際に家を建てる大工さんとも、コミュニケーションしながら「一緒に家を建てている」という一体感を味わうことができます。

 

ただし、建売住宅に比べて費用がかかり、家が建つまでに時間がかかることは覚悟しておかなければなりません。自由度が高いといっても、予算や構造上の制約により希望のすべてをかなえることはできない可能性もあります。