カテゴリー: コラム

１．予算と希望を整理する

部屋探しには、自分や家族にとって何が大切かを決めておくことが重要です。

すべての希望を満足させる物件を見つけることはなかなか難しいですから、どのような条件を優先するのかを決めておかないといつまでたっても物件を決められなくなってしまいます。

（１）まず、いくらまでの賃料なら無理なく支払えるかということが重要になります。

家賃の理想家賃は手取り収入の30％程度に抑えておくことが賢明だといわれています。

（２）その範囲内で生活やライフスタイルを考慮し、何を優先させるのかを決めておく必要があるでしょう。

最優先事項は職場に近いことか、あるいは、多少通勤時間はかかっても住環境のよいところを望むのか。

予算の範囲内であれば古くても広い物がよいのか、多少狭くても新しい物がよいのか、「バス・トイレ別」だけは譲れない等の条件を決めておかないと、物件を探すことが難しくなるからです。

２．家賃の相場を調べる

部屋探しを始めるとき、最初に予算を勘案しながら、自分が希望する地域の「家賃相場」を調べることが大切です。

家賃相場は地域ごとにほぼ決まっています。例えばワンルームマンションの相場が「7万円台」の地域で「5万円台」の物件を探しても、見つかる可能性は低いということです。自分が払える予算と希望地域の家賃相場を比べてみて、予算の方が明らかに少ないときは、自分の希望条件を譲歩して家賃相場がもっと安い別の地域で探す方が近道です。また、2月～4月や9月は不動産会社の繁忙期で部屋数は多くなるものの競争が激しくなり、若干相場が高くなる傾向にあります。

１．インターネットや情報誌

インターネットによる賃貸情報収集は広範囲の情報を素早く収集できますし、賃料相場を把握するのにも非常に便利です。

賃貸情報誌は不動産会社から賃貸物件の広告を集めて消費者に届けるものです。

情報を集めてから発行するまでに1～2週間かかるので、情報誌が発売された時点では、すでに成約してしまった賃貸物件が掲載されていることもあります。

しかし、賃貸情報誌には、数多くの情報を手軽に見ることができるというメリットがあります。

２．不動産会社の賃貸情報 

不動産会社は、二つの方法で賃貸物件の広告を出しています。

一つめは、インターネットや賃貸情報誌を利用して直接消費者にPRする方法（消費者向け情報）です。

二つめは、他の不動産会社に対して賃貸情報を公開する方法（不動産業界内情報）です。

この業界内情報は、直接消費者の目に触れることは少ないのですが、不動産会社に行けば見せてもらうことができます。

１．入居申し込みは「契約」ではない

物件を下見して気に入った場合、不動産会社に「入居申込書」を提出することになります。

この入居申込書の書式は、不動産会社によってまちまちですが、記入項目は住所・氏名・年齢・職業・年収などになっています。

入居申込書は、あくまで入居する意思を確認するための書類であって、賃貸借契約書ではありません。

したがって、入居申込書を提出した後でも、入居申込みをキャンセルすることが可能です。提出する前に、この点を不動産会社に再確認しておくとよいでしょう。

ただし、軽はずみなキャンセルは不動産会社に迷惑をかけることになるので、申し込みはくれぐれも慎重にしてください。

２．入居審査で落ちることもある 

家主は入居希望者が提出した「入居申込書」をもとに、その希望者を入居させるかどうかを判断します。

これを「入居審査」といいます。入居審査にかかる時間は大体一週間ぐらいです。

この入居審査で家主が入居をOKしないケースもあります。

家主から見れば、自分の財産であるマンションやアパートを他人に貸すわけですから、経済的に安定している人や、生活上のルールを守る人に部屋を貸したいと考えるのは、当然のことといえるでしょう。

３．預かり金を支払うとき 

物件を下見して気に入った場合、入居申込書を提出する際に、数千円から家賃の1ヵ月分ぐらいの金銭を不動産会社に預けるケースがあります。

この金銭は「預り金」「申込証拠金」「申込金」などと呼ばれています。

金銭を預けた場合でも「借りたい」という意思表示を行ったに過ぎず、契約の優先権を確保したわけではないことに注意しましょう。

つまり預り金を不動産会社に預けても、家主の承諾がなければ契約は成立していないとみなされます。

契約が不成立の場合は、預り金は返還されるものですが、念のためそのことを明記した預り証を受け取りましょう。

契約が成立した場合は、一般的には必要な費用の一部として取り扱われます。

１．契約までに用意する書類一覧

（１）契約までに用意する書類一覧

賃貸借契約までに個人で用意する書類は次のとおりです。

（Ａ）は一般的に必要なもの、（Ｂ）は必要な場合があるものです。

（なお法人契約の場合は異なります）

（Ａ）入居する人の住民票・入居する人の収入を証明する書類

（Ｂ）保証人の印鑑証明書

（２）契約までに用意するお金一覧

首都圏の場合、賃貸借契約までに用意するお金と、その目安になる金額は次のとおりです。

●礼金…家賃の0～2ヵ月分

●敷金…家賃の2～3ヵ月分

●仲介手数料…家賃の0～1ヵ月分＋消費税

●前家賃…家賃と管理費の1ヵ月分程度

●損害保険料…1～2万円程度

（３）入居する人の住民票を用意する

賃貸借契約の際には、入居する人の住民票を提出するのが一般的です。

したがって、賃貸借契約の日取りが決まったら、できるだけ早く入居する人（自分だけでなく入居する家族全員）の住民票を用意しましょう。

住民票は、市区町村役所またはその出張所で交付してもらいます。

（４）入居する人の収入証明書を用意する

賃貸借契約の際に、入居する人の収入証明書を提出するケースがあります。

収入証明書が必要かどうか、不動産会社に事前に聞いておきましょう。

収入証明書とは、サラリーマンの場合、会社から年に一度交付される「源泉徴収票」ですが、毎月の給与明細書でもよいことがあります。

また、自営業の場合は、税務署に確定申告をした際に交付される「確定申告書の写し」や「納税証明書」が必要になります。

（５）保証人の保証書を用意する

保証人の保証書とは、万一の際には保証人が入居者の債務（家賃の滞納分など）を肩代わりするという内容の書類です。

これは、不動産会社によって書式も名称もまちまちです。

「保証書」「保証契約書」「連帯保証契約書」「保証人引受承諾書」などいろいろな名称があります。

いずれにしても、保証人が入居者の債務を保証するという内容の契約書です。

保証書には通常の場合、保証人の実印を押印することになっています。

賃貸借契約を結ぶ前に、早めに保証人にこの保証書を書いてもらいましょう。

1）重要事項説明書をチェックする

重要事項説明書とは、物件概要や契約内容を詳しく記載した書類です。

不動産会社は、賃貸借契約を結ぶ前に、この重要事項説明書を入居者に交付する義務があります。

重要事項説明書は、契約書と重複する内容も含んでいますが、非常に重要な書類です。

不動産会社は、重要事項説明書を入居者に交付する際に、その内容を入居者に説明する義務があります。

このとき内容を説明するのは、一定の資格を持った人（宅地建物取引主任者）が主任者証を明示して行わなければなりません。

重要事項説明書の内容を聞いているときに、疑問が出てきたら、その場で質問してください。

そして、最終的に納得してから、契約手続きに入ってください。

また、定期借家契約（更新のない賃貸借契約）の場合、ここで必ず説明があります。

定期借家契約は、期間が満了になると契約終了ということになりますが、互いに合意すれば再契約できますので、十分に説明を聞いてください。

2）契約書は納得してから署名する

賃貸借契約書には、すぐに署名・押印するのではなく、不動産会社に分からないところを質問して、納得してから署名・押印するようにしてください。

賃貸借契約書を結んだ時点で、契約のキャンセルは原則的にできなくなるからです。

例えば、契約を結んだが、後日気が変わり、入居前に契約をキャンセルしようとしたとします。

入居前であっても契約は始まっているわけですから、通常の場合、礼金・仲介手数料は入居者には戻ってきません。

入居者には、基本的に敷金が戻ってくるだけです。

専門スタッフが可能な限り即対応いたしますので
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１．物件選びその１　マンションか一戸建てか

住まいの意識調査では一戸建て志向が多いのですが（国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」）、設定した購入総額の範囲内で一戸建て住宅が取得可能ならそれもよい選択でしょう。

最近は都心でも、3階建て100m²未満の一戸建て住宅が供給されており、価格面から見ても同程度の広さのマンションと遜色ありません。

また、定期借地権（一定期間土地を賃借する形態）の場合は、契約期間終了後（通常の場合は50年）、住宅を取り壊して地主に土地を返還することになりますが、納得できるならそれも選択肢の一つといえるでしょう。

マンションは土に親しめない欠点があるといわれますが、希望するなら1階の専用庭付きマンションを探してみましょう。

また、マンションは増改築ができないといわれますが、一戸建ても大抵は容積率・建ぺい率が限度いっぱいに使われていますので、自由に増改築できる訳ではありません。

全てが満足できる物件を探すことは難しいですから、自分や家族にとって重要な事柄を考慮し、価格面とのバランスをとりながら、ライフスタイルに合った物件の選択を行うことが大切です。

２．物件選びその２　新築か中古か

価格や立地などの条件が同じであれば、中古住宅よりも新築住宅を選ぶ人が多いでしょう。

ただし、同様の立地条件で同様の設備を備えていれば、新築住宅の価格が高くなります。

中古住宅を取得する場合の判断基準は、限られた資金計画の範囲内で、物件の立地・環境・間取り等の諸々の条件を総合的に判断し、新築住宅よりも自分の求める諸条件になるべく近いものであるかどうかという点です。

例えば、「職住近接」を実現することが最も重要であるならば、都心のマンションを選択することになるでしょうし、「子供のための広い間取り」が希望であれば、郊外の中古マンションや一戸建て住宅を選ぶのもよいでしょう。

また、中古住宅は新築住宅に比べ、融資や税制上の優遇が受けにくいといったデメリットもあります。

しかし、新築住宅は完成前に購入を決めなければならない場合がありますが、中古住宅の場合は物件のチェックができる利点があります。

１．物件情報はどうやって集めるか

よい物件との巡り合いの機会は、物件情報量と正比例するといわれています。物件情報を入手するには次のような方法があります。

（１）情報アンテナを張り巡らす

分譲時に人気沸騰するような物件の情報を集めるには、新規分譲を行う不動産会社の「友の会」などに複数入会しておくことが有効です。また、その他新聞広告等の媒体も丹念に注視していき、新築・中古情報は専門の住宅情報誌を定期購読して最新の情報を取り寄せるなど、積極的な情報収集が必要です。

（２）インターネットを利用する

沿線、間取り、価格等について広い範囲から素早く情報を得るには、インターネットで情報を収集するのが最も適していると思われます。

（３）チラシ広告、折り込み広告等

住まいの近くの物件情報は新聞に折り込まれるチラシ等が役立ちます。

この情報の読み方には注意が必要となります。

不動産広告には各種規制法令があり、特に不動産公正取引協議会が設定した「表示規約」は、広告表示の必要表示事項、特定事項の表示義務と表示の禁止、表示基準、特定用語の使用基準、不当表示の禁止等を定めています。主な不動産業団体に加盟している不動産会社は、この規約を遵守する義務を負っています。

しかし、一部の悪質な不動産会社が、時としてチラシなどに不当な物件表示をして惑わすことがあります。「掘出しもの」とか「格安」といった類いの表示は禁じられているので注意が必要です。

（４）不動産会社を訪問する

物件情報を出している不動産会社は「売主」会社や「販売代理」会社の場合もあれば、「売買仲介」会社の場合もあります。

仲介会社の場合、買主の依頼に基づいて物件探しから交渉、契約までをサポートしてくれますから、いそがしくていろいろと動けない人や、物件とその物件を販売している不動産会社の所在地が離れている場合、「物件所在地近辺の不動産会社に取引を依頼したい」という人にメリットが大きいといえるでしょう。

媒介契約とはなにか

不動産の売買や交換の仲介を不動産会社に依頼する契約を媒介契約といいます。

不動産会社がこの媒介契約を締結したときには、物件特定のための必要表示、売買すべき価額・評価額、媒介契約の種類、有効期間、解除に関する事項、成功報酬額等を記載した書面を作成し、記名押印して、依頼者（売主）に交付すること等が義務付けられています。

１．購入の申込み

宅地、建売住宅、マンション等の分譲広告を見ていると、「お申込証拠金○○円とご印鑑をご用意ください」などと表示されていることがあります。

申込書に必要事項を記入し、申込証拠金を預けることにより「この住宅を買います」という意思表示を行うことになります。

抽選の場合は申込みの前に登録が必要になります。また、申込み時には前年（ケースによっては前々年）の収入が証明できる書類（源泉徴収票や納税証明書等）が必要な場合があります。

●申込証拠金の意味

物件購入の申込みの際に買主が売主に支払う金銭のことで、一般的には購入者の申込みが真剣であることを証明したり、申込み順位を確保するために授受されるものです。

これは別に申込金、予約金、手付金とも呼ばれています。

２．重要事項の説明

不動産取引には複雑な法律等が絡み合っているため、宅地建物取引業法（以下宅建業法）は不動産会社が売主となったり、媒介を行う場合には、購入者に対して売買契約に先立って一定の重要な事項について、書面で説明するように義務付けています。これを重要事項の説明といいます。

重要事項の説明は不動産の専門家といえる「宅地建物取引士」が購入希望者に対し「宅地建物取引士証」を提示し、自分が有資格者であることを証明した上で物件の内容や取引条件などを説明する義務があります。

重要事項は、購入対象物件に関する事項と取引条件に関する事項とに分けられますが、これら法定の一定事項を説明すれば十分であるというものではなく、これら事項以外であっても、説明しないことにより買主に不測の損害を与えるような事実があれば、説明しなければなりません（宅建業法第47条）。

不明な点があれば、重要事項説明を受ける時点で十分に納得するまで説明を受けるようにしましょう。

３．売買契約

重要事項の説明を宅地建物取引士から受けて、取引しようとする物件に関する権利関係、法令上の制限、その他物件取引の諸条件について納得したなら、売買契約の手続きに入ります。契約は口頭でも有効ですが、宅建業法では取引の安全と買主保護の見地から、不動産会社が自ら当事者として売買契約を締結するときには、買主に一定の事項を記載した書面（売買契約書）を交付するように義務付けています。

媒介の場合も同様に取り扱われます。契約書に記載される事項は、購入する物件や取引の条件によってさまざまなパターンがありますが、基本的な事項は次のとおりです。

（１）記載しなければならない必要事項

・当事者（売主、買主）の氏名、住所

・物件を特定するために必要な表示

・所在および住居表示、登記上の地番・家屋番号、土地面積、建物面積等

・代金の額、支払い方法、支払い時期

・物件の引渡し時期…通常新規分譲物件の場合には、竣工予定日とともに若干の余裕をみた買主への引渡予定日をその時期として表示します

・所有権移転登記の申請時期…買主が売主に売買代金の支払いを完済したときを所有権移転の時期とします

（２）定めがあれば記載する事項

・代金以外の金銭の授受

・契約の解除

・損害賠償額の予定・違約金

・住宅ローン不成立時の処置

・危険負担

・瑕疵担保責任

・租税その他の公課の負担

１．売買代金の支払いの流れ

ある物件の購入意思を固め、その申込みから物件の引渡しを受けるまでにはさまざまな名称で売買代金を支払います。

一般的な代金支払いの流れは次のとおりとなります。

（１）申込証拠金

その物件を購入したいとする意思表示のための証拠として、または、申込み順位の確保のため、一般的に5万円～10万円程度を不動産会社に預けることが多いようです。

（２）手付金…売買の本契約締結時

手付金は売買契約を締結する際に、契約当事者の一方から相手方に対して交付される金銭その他の有価物をいいます。手付金は契約が約定どおり履行されるときは、売買代金の一部に充当されます。

（３）内金（中間金）…買主の履行の着手

内金は売買代金の一部弁済金をいい、前払いの性格を持っています。売買代金の全額を一時に支払わず、2回以上に分けて支払う場合の最終残代金以外のもので、内入金とも呼ばれています。買主が売買代金の一部である内金を売主に支払ったときには、買主は契約の履行に着手したことになり、売主は手付金を倍返しして契約解除ができなくなります。

（４）残代金…本物件の引渡し時または融資実行時

売買代金の残金や諸費用を支払って、物件の登記を行います。

残金は売買代金から既に支払っている申込証拠金、手付金、内金を引いた金額になります。残金が融資額より多い場合はその分を現金等で準備しなければなりません。

また、建物の引渡しから住宅ローンの実行までに期間がある場合は、一時的に銀行などからつなぎ融資を受けることが必要になります。

２．登記手続きの進め方

新規分譲マンションや建売住宅の場合には、登記の手続きは不動産会社が手配してくれますが、中古物件を購入したり、媒介等で自分の不動産を手放したりする場合には、所有権の移転登記手続きについてもある程度の知識をもっておく方がよいでしょう。

登記がなぜ必要かといえば、登記は第三者にその不動産が自分のものだと主張できる対抗要件になっているからです。

例えば、Ａさんがある土地を購入したとします。ところが売主が同じ土地をＢさんにも売っていたとしたらどうなるでしょうか。当然ＡさんはＢさんと土地の所有権の移転を巡って争うことになります。しかし物権変動を第三者であるＢさんに認めさせるためには、Ａさん名義の登記がなければ先に登記したＢさんに負けてしまうのです。

１．購入した物件に瑕疵があった場合の取り決め

不動産の売買契約を結んだ売主は契約に定められた通りの完全な物件や権利を買主に給付することを期待されています。

それなのに物件に瑕疵（隠れた欠陥）があった場合には、売主は一定の責任を負わなければなりません。

「瑕疵」とは「キズ」のことで、ここでいう「隠れた」というのは通常の一般人が世間並みの注意を払ってもその存在が分からない場合をいいます。

これを「売主の瑕疵担保責任」といい、民法上、売主は瑕疵担保責任を負わなければなりません。

また、特約により瑕疵担保責任についての特約を結ぶこともできますから、契約締結時には必ず確認が必要です。

２．アフターサービス規準とは何か

隠れた瑕疵が民法上の瑕疵担保責任の対象となるかどうかを売主・買主が争っていたのではなかなか問題解決には至りません。

そこで新築物件の売主が自主的に建物の部位別に欠陥部分の補修を約束している場合があります。これがアフターサービスです。

購入した物件に買主が欠陥（瑕疵）を発見して売主に通告しても、売主側がその欠陥を通常予想される商品の状態を逸脱した欠陥だと承諾しなければ、結局裁判で争うしかなく、時間とお金がかかるほか、欠陥に対する迅速な対応がとれません。

そこで、売主が営業ツール又は消費者サービスの一環として自主的に欠陥部分の補修を無償で行うものがアフターサービスであり、売主が約束した部位別のサービス期間内については、買主の使用責任や経年変化等を除いて、欠陥部分を迅速に補修する業者の自主的サービスです。

３．新築住宅の10年間瑕疵保証制度

「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、新築住宅の売主等は、新築住宅のうち構造耐力上主要な部分（構造躯体）と雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁の仕上、下地等）について、10年以上の瑕疵担保責任が義務付けられています。

また、国土交通大臣の登録を受けた住宅性能評価機関が工事会社や不動産会社等からの依頼に基づいて個別の住宅の性能をチェックし、住宅性能評価書を交付する制度（任意）もあります。

４．瑕疵担保責任履行のための資力確保

せっかく10年以上の瑕疵担保責任を義務付けても、売主等に十分な資力が備わっていなかったり、経営破綻した場合には、瑕疵担保責任が履行されない恐れがあります。

そこで、品確法に規定する新築住宅を対象に、1.保証金の供託、または 2.住宅瑕疵担保責任保険への加入により、資力を確保することが義務付けられています。