カテゴリー: コラム

不動産の契約をする前には、物件の内見を行います。ここではその際にチェックした方がよいポイントを紹介します。

１．駅までの時間や交通機関を調べる

不動産の広告では80mを1分として駅までの所要時間を表示しています。

ただし、坂道等は考慮していませんし、人により歩く速さは違いますので、実際に歩いてみることをおすすめします。

バス便の物件では、駅前のバス時刻表で最終バスの時間をチェックしておきましょう。最終バスが夜10時頃に駅を出てしまう地域も多いからです。

さらに、夜間にタクシーを使う人は、すぐ乗れるかどうかも確認しておきたいものです。

タクシーの状態は、不動産会社の営業担当者に聞いても分からないこともあるので、実際に夜に現地に行って確認するのが確実です。

また、自転車を使う場合は、駅周辺に駐輪場があるかを確認しておきましょう。

２．周辺環境は歩いてチェック

物件を下見する際、物件の周辺をできるだけ歩いて、自分の目で環境をチェックしてください。

特に重要なのは、騒音や悪臭のチェックと必要な生活関連施設の調査です。 騒音のチェックは念を入れて行いましょう。

駅周辺や駅までの間にスーパーやコンビニ、クリーニング店、金融機関等に加え病院やレンタルビデオショップ等があるかもチェックできればさらによいでしょう。

騒音については、平日は、近隣の工場からの騒音や学校からの音が気になるが、週末は静かということもあります。

また昼間は静かでも、夜になると近くの幹線道路の騒音が響くこともあります。

できれば物件に入居を決める前に、昼と夜、平日と週末のように2回以上は現地でチェックしたいものです。

同様に、においもチェックしましょう。例えば、物件の裏手の川から悪臭がするというケースもあります。

こうした物件の周辺環境は、入居してはじめて判明することが多いのですが、入居してから後悔しないためにも十分にチェックするべきです。

３．日照のチェックも忘れずに

物件を下見するとき、窓がどの方角を向いているかという点は意外にチェックしにくいものです。

よく言われるように、東向き、南向きが、日当たりのよい方角ですが、下見の際に方角を正確に知るのは難しいので、下見の後に住宅地図で部屋の向きをチェックすることをおすすめします。

東向き、南向きの窓がある部屋でも日当たりがよいとは限りません。例えば、部屋に接するような建物が隣にあるケースも多いでしょう。

また、少し離れたところに高いマンションなどがあり、カーテンを開けると部屋の中が見えてしまうケースもあります。

下見の際に、実際に窓の外を見て、周囲の状況をチェックしてください。

４．部屋の広さは自分の目で確かめる

賃貸広告では、部屋の広さを、帖数（畳の枚数）で表示しているものが多く見られます。

1帖の広さは、不動産広告の基準によって、1.62㎡以上と決められています（例外もあります）。物件の下見の際には、この基準をもとに、部屋の広さを自分の目でチェックしてください。

下見の際にはタンスやベッドといった大きな家具を置く場所を検討しておくと、スペースが足りない等のトラブルが避けられます。

５．建物の管理状態で入居者の質が分かる

物件の下見をする際、建物の管理状態をチェックしてください。

ゴミ捨て場・駐輪場の使い方や、廊下・階段の清掃の様子などを見れば、きちんと管理されているかどうかがわかります。

建物の管理状態が悪い物件では、入居者の生活態度も悪いことが多いようです。

入居してから他の入居者に悩まされないためにも、管理状態のよい物件を選びたいものです。

6．夜道が安全かどうか

女性の場合は、駅から物件までの道が夜間も安全であるかどうか、忘れずにチェックしてください。

特に住宅地では、朝や昼間は人通りが多くても夜間になると人通りがなくなるような道が多いからです。

もしも、駅までの最短経路が、夜になると人通りがなくなるような場合には、より安全な経路を自分で考えて、その経路を実際に歩いて見てください。

賃貸住宅に住むと、毎月家賃を支払うことになります。しかし、必要な費用はそれだけではありません。賃貸住宅へ引っ越す場合には、一般に「初期費用」と言われる各種費用がかかってきます。

初期費用にはさまざまな種類があり、意外と金額がかかってしまうもの。ここでは、そんな初期費用一覧をご紹介するとともに、大体の費用感をお伝えします。

「敷金・礼金」とは言わない？　地域ごと・物件ごとに異なる習慣

初期費用の中には、地域や物件によって金額や名称、条件が異なるものがあるので、あらかじめ確認することが必要です。

首都圏では、「敷金」「礼金」の二種類の支払いを求められるのが一般的です。敷金は、退去するときの原状回復に充てられるもので、家賃の1～3カ月分のことが多く、退去時に返却してもらえます。それに対して礼金は、その名の通り大家さんに対する「お礼」で、1～2カ月が一般的です。礼金は返却されません。

関西ですと、敷金・礼金の代わりに「保証金」という制度が多く見られます。敷金と同じように、退去時の原状回復費用として一定程度差し引いてから（「敷引き」と言います）返却されるのが一般的です。保証金は家賃の1～5カ月分程度、敷引き額は、保証金の半分程度のケースが多く見られます。

最近では、首都圏以外でも敷金・礼金制度を採用している物件も多くあります。費用の名称や徴収方法、金額などは地域差のみならず物件差も多いので、あらかじめWebサイトやチラシの情報、契約書などの記載事項を確認するようにしましょう。

敷金・礼金以外の初期費用

敷金や礼金、保証金以外にも初期費用はいくつもあります。まずは「前家賃」です。前家賃の金額も物件によって異なりますが、当月分の家賃（日割りで計算されます）と、翌月1カ月の家賃をまとめて支払うところが多いです。たとえば、10月10日に入居したとすると、10月10日～31日と11月の家賃を前もって支払うことになります。

他にも、火災保険の保険料がかかります。賃貸物件の場合、入居者に加入を義務づけているもので、1万5000円～2万円が相場です。また、物件を「仲介」してくれた不動産会社には「仲介手数料」を支払います。仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法（宅建法）で家賃の1カ月分以内（消費税別）と定められています。

カギを交換する場合は、その費用も必要です。物件によって、入居者が負担するのか貸主が負担するのか異なることがありますので、事前に確認しましょう。

関東だと家賃半年分＋引越し代は貯めるべき

以上を踏まえると、賃貸住宅を借りるとき、家賃だけを見て決めてしまうと、あとで初期費用の高さに悲鳴を上げることになる可能性が高いと言えるでしょう。地域や物件ごとに条件は大きく異なるのですが、関東ですと家賃半年分は初期費用としてまとめて支払うことになると考えます。たとえば、家賃が8万円の物件に入居する場合、初期費用50万円前後が相場です。

「初期費用」のカテゴリーには含まれませんが、引越し代金や家具・電化製品の購入費用も考慮する必要があります。転居に伴う費用として、初期費用にこれらの料金を加えた金額は貯金しましょう。引越し会社の相見積もりを取ったり、中古家具・電化製品を購入したりすることで費用を抑えられる可能性はあります。それでも、引越し距離や購入物品の数によっては、数十万円が必要です。

費用を抑えるためには、家賃だけでなく、初期費用の条件に着目するべきでしょう。最近では、敷金や礼金、保証金などがない、あるいは安い物件も増えています。「フリーレント」といって、入居後しばらく「無料期間」として家賃の支払いが不要となる物件もありますし、仲介手数料が安い物件もあります。

初期費用の条件や金額は多様化の傾向にあるので、少しでも安い物件を探すのであれば、インターネットや雑誌などを通してじっくり情報を得るようにしましょう。

中古マンション売却のステップの中で、特に大切なのが希望者による内覧です。
内覧が希望者に与える影響は大きく、購入の決め手になることも少なくありません。
内覧でいかに良い印象を持ってもらえるかが契約成立の鍵になります。

中古マンションは新築と違い、購入する前に現物を実際に見ることができるのが大きなメリットです。
内覧時に物件の魅力がしっかりと伝わるよう、準備や対応をしっかり行いましょう。

今回は内覧について、準備や当日の対応のポイントをご紹介します！

内覧の準備
いつ希望者が現れてもいいように、マンションが魅力的に見えるような準備はとても重要です。

部屋全体を丁寧に掃除しておく
マンションを購入したいとき、どんな条件を重視するかは人によって違います。
しかし、住む場所になる以上は長い時間そこにいることになるので、室内の環境を見ない人はほぼいないでしょう。
「ここでなら快適に暮らせそうだ」と感じてもらうには、部屋を徹底的に綺麗にしておくのが効果的です。

築年数が経っていても室内が綺麗であれば検討の余地がありますが、逆に築浅でも部屋が汚かったり劣化している部分が放置されていれば良い印象を与えません。実際の部屋の印象は希望者にとって重要な判断材料であり、売却までのスピードや価格にも大きく影響することを頭に入れておきましょう。

水回りの掃除は念入りに
内覧時に特に見られるば場所として、キッチンやお風呂、トイレといった水回りがあります。
水回りは生活する上で頻繁に使う場所なので、綺麗で気持ちよく使えそうなイメージを持ってもらうことが大切です。
また、臭いが発生しやすい場所でもあるので念入りに掃除しておきましょう。

いつもの掃除だけでなく、専用の掃除グッズなどを使ってカビや水垢を徹底的に落とします。水回りの掃除だけは業者にクリーニングを依頼するのも方法のひとつです。

玄関はお部屋の第一印象を決める
玄関は部屋に入った瞬間の第一印象が決まる部分です。こちらも抜かりなく掃除をしておきましょう。
壁や靴箱を綺麗にしておくだけでなく、表札やインターホンまで水拭きして手垢を落とします。また、玄関の照明が暗いと部屋全体に暗い印象を与えてしまいますので、電球に不具合があるなら必ず交換しておきましょう。

不用品は処分しモノを減らす
内覧準備の基本は部屋を綺麗に、そして広く見せる工夫をすることです。
モノが多いと実際よりも部屋が狭く見えてしまうため、家にある不用品はできるだけ処分しましょう。住居中であると処分できるモノにも限りがありますが、引っ越しの準備だと思って最小限まで減らしておくのがおすすめです。

質問の回答やアピールポイントを考えておく
内覧時に希望者から質問されそうなことは、あらかじめ回答を考えておきましょう。
定番の質問には「なぜマンションを売却することになったのか」などがあります。

また、希望者にとって実際にその部屋に住んだことのある人の話はマンション購入後の生活をイメージするにあたって参考になります。お部屋の使い勝手や近くのスーパーや病院についてなど、住んでいるからこそ知っている情報をもとにアピールポイントも考えておきましょう。

内覧当日の対応
準備をしっかり行ったなら、あとは当日の行動を意識するだけです！
希望者が内覧で気になる点を解消し見たい部分を全て確認できるようにサポートしていきましょう。

お客様のつもりでお迎えする
希望者に対しての営業活動や接客などは不動産会社の担当が行ってくれるためついつい忘れがちですが、希望者は売主にとっても大切なお客様になります。内覧では自分がお迎えするんだという意識を持ちましょう。
見送るときに挨拶をしたり、スリッパを用意したりと最低限のお出迎えを忘れてはいけません。また、希望者は購入を検討しているマンションにどんな人が住んでいるのか気になるものですので顔を見せた方が安心してもらえます。

見学しやすい環境をつくる
中古マンションの内覧ではほとんどが入居中の部屋を見てもらうことになります。そのため少なからず気を遣っている希望者が多いです。
しかし、希望者からの質問や交渉ごとがある場合は内覧の当日中に済ませておいた方が成約率は上がります。
できるだけ希望者が気軽に質問をしたり、部屋をじっくり見てもらえるような環境を作りましょう。

希望者が見学しやすくなる配慮の方法のひとつに、できるだけ希望者の視界に入らないというものがあります。
視界に入らないことで希望者は気を遣わずにゆっくりと室内を見て回れるだけでなく、売主の前では話しづらい価格の話などを不動産の担当者としやすくなります。

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家の買い替えは、購入が先か売却が先か？

資金が確保できるなら先の購入もおすすめ

資金に余裕がある場合、住み替えの時期を選ぶことができるので、先に購入を行った方がスムーズに進みます。先に購入を行う場合のメリットは次の通りです。

 

【メリット】

・マイホームの購入を先に行うので、住む場所の確保ができており、仮の住居を確保する必要がありません。住居の心配をする必要がなく、このことにより安心感が得られます。

 

・資金に余裕がある場合、時間をかけてゆっくり売却すればよいため、売却における価格交渉面で有利になります。

 

・住宅ローン返済後であれば、賃貸物件として利用しながら売却のタイミングを図るという手法も考えられます。これにより、賃貸収入を得ながら、時間をかけてゆっくり売却のタイミングを見ることができ、やはり売却を有利に進めることができます。

 

一方、先に購入を行った場合、売却によって得られる資金をまだ手にしていないため、新たなマイホームの購入資金をどうするのかが、問題になります。デメリットは次の通りです。

 

【デメリット】

・購入物件で住宅ローンを組む場合でも、売却物件とのローンが二重になることもあるので、やはり資金に余裕がないと難しくなります。

 

・資金に余裕がない場合、売却を急がなければならなくなることもあり、売却を有利に進めることができない可能性もあります。

先に売却して購入物件の頭金に回すことも

予算に制限がある場合、先に売却することで購入資金が決定するため、購入を検討する際にも予算が立てやすくなります。先に売却を行う場合のメリットは次の通りです。

 

【メリット】

・先にマイホームの売却を行う場合、売却益を新しいマイホームの購入資金に充てることができ、資金計画が立てやすくなります。実際に売却するまで、売却価格がいくらになるのかは予想が難しい面もあり、売却価格が決まってから新しいマイホームの購入を検討できます。

 

・住み替えの時期を決めていない買い替えであれば、時間をかけてゆっくり売却先を探すことで、有利な条件で売却をすることが可能になります。

 

・購入と売却の手続きが重ならないので、時間的に余裕ができます。

 

一方、先に売却を行った場合、仮の住居の手配などが問題になります。デメリットは次の通りです。

 

【デメリット】

・マイホームの売却をした後、新しいマイホームの購入をするまでの間、仮の住居を確保する必要が出てきます。

 

・仮の住居の観点からも、新しいマイホームの購入を急がなければならなくなる場合もあり、購入を有利に進めることができない可能性もあります。

売却と購入を同時に進める際の注意点

マイホームの買い替えは、売却と購入を同時に進めることができるのであれば理想的ですが、相当の調整力が必要になり、現実的ではありません。それでも、同時に進めることには利点があり、計画する段階から十分な調査と調整を行うことがベストです。その際には、次のような点に注意してください。

 

まずは、売却のスケジュールと購入のスケジュールを把握しておくことです。事前に準備をすることで、さまざまな問題をクリアにし、余裕のある対応ができます。そのためにも、まずはスケジュールをしっかり把握しておきましょう。

 

また、売却・購入の予定や進捗状況について、不動産会社や住宅ローンを組んでいる金融機関にも報告をすることが重要になります。状況を報告することで、トラブルを回避することも可能です。

 

さらに、同時進行の場合、タイミングが最重要事項になります。そのため、売買の条件面で妥協が必要になってくることもあります。必ずしも最適なタイミングでは売買が進まないことも考慮に入れ、資金繰りの計画には余裕を持たせることが、資金繰りが上手くいかないリスクを回避するためには重要なことです。

一戸建ての購入を考えるときには、「建売住宅」にするか「注文住宅」にするかを決めることになります。

価格の違いと「考えることの少なさ」から建売住宅を選ぶ人も多いのですが、実はもう少しじっくり検討するべきポイントがあるのです。

二つの特徴と違いを知ることが、どちらを買うかの判断の助けになります。

建売住宅と注文住宅の違い

建売住宅と注文住宅の一番の違いは、つくられ方にあります。一言で言うと、建売住宅はレディーメイド（既製品）であり、注文住宅はオーダーメイド（受注生産品）です。

建売住宅は、購入時点ですでに住宅が建設済みか、設計プラン作成済みです。土地と住宅をセットで販売する方式になっており、購入者は実物や設計資料を見て購入の是非を判断することになります。実物がまだ建設されていない場合でも、設計から外れる形で建設されることはありません。販売者は、同じような住宅をいくつか建てて販売することが通例です。

注文住宅の場合は、土地選びと住宅建設を別プロジェクトとして進めるものです。自分で建築士に設計を依頼し、施工会社に住宅を建設してもらいます（もちろん、設計から建設まで一貫して同じ会社に依頼する場合もあります）。建売住宅よりも、自由度が高いということになります。

建売住宅は安くて実物をイメージしやすい

建売住宅のメリットは、価格が安くて実物のイメージがつきやすいことです。

価格が安いのは、当然何棟かまとめて建てる「レディーメイド」だからです。自分で手間をかけなくても、短期間で住宅が手に入りますから、お金だけではなく時間も節約できます。コストパフォーマンスを重視する人であれば、自分のセンスに見合った建売住宅を探して購入するだけでも十分でしょう。

建売住宅は、間取りや仕様、購入価格があらかじめ表示されています。また、場合によっては実物がありますし、実物がなくても設計自体はできていますから、イメージがつきやすいのも大きなメリットと言えます。情報が豊富に得られるということです。

つまり、建売住宅の強みは効率性にあります。価格は安く、情報収集と調査・検討・建設にかける時間は短く、それでいて実物の情報は十分存在しています。あとから「こんなつもりではなかった！」とトラブルになることが少なく、安心です。

その一方で、間取りや仕様などについての自由度はあまり高くありません。基本的に既定の設計通りに建てられますから、自分の希望やこだわりを家のつくり自体に反映させることはほとんどできません。しかし、一部カラーや設備の選択ができる場合がありますので、そういう物件を探してみるのもいいでしょう。

注文住宅で味わえる「一国一城の主」の感覚

一方の注文住宅のメリットは、何と言っても自由度の高さにあります。自分で家づくりに深くかかわる必要がありますから、完成して住み始めたときの「一国一城の主」になれた感覚は、他では得られない特別なものです。

また、自分なりの工夫やアイディアを間取りや設備に反映させられます。自分の家族構成やライフスタイルを考慮すると、いろいろと希望は出てくるはずです。高齢の親と同居するので段差をなくしてほしい、子供が生まれるから収納がたくさんほしい、自然光があふれる明るい家にしたい……など、希望をかなえるためにあれこれ考えられるのが注文住宅です。

さらに、完成品だけではなく、住宅が建つプロセスにも「わくわく感」を持てるのが注文住宅のよさです。住宅が完成するまでの過程を、一からチェックできます。実際に家を建てる大工さんとも、コミュニケーションしながら「一緒に家を建てている」という一体感を味わうことができます。

ただし、建売住宅に比べて費用がかかり、家が建つまでに時間がかかることは覚悟しておかなければなりません。自由度が高いといっても、予算や構造上の制約により希望のすべてをかなえることはできない可能性もあります。