投稿者: サニーエステートstaff01

住まいの購入を考えたとき、新築か中古かは始めの分かれ道になるポイントだと思います。
何となく新築の方が綺麗でいいイメージがあるかもしれませんが、実は中古マンションにも優良物件は数多く存在します。
今回は中古マンションに優良物件がある理由と見分け方のポイント、そしてよく聞く未公開物件についての注意点などを解説していきます！

中古マンションに優良物件はある？

中古マンションと新築マンションの違いは、以前人が住んでいたかという点です。
つまり一度誰かに選ばれたことがある物件ということなので、基本的な生活環境が整っていることは確約されていると考えてもいいでしょう。
気になる方は前の住民の売却理由を業者にたずねてみるとよいでしょう。
また、当たり前ですが中古マンションは新築マンションよりも前に建てられています。
そのため、今から建てられるマンションよりも先に住みよい場所をとって建てられた物件も多く、立地のよい魅力的な物件も存在します。

中古マンションが優良物件かを見極めるポイントは？

立地、治安、利便性など住まいを探すにおいて重要視しているポイントは人それぞれあるものです。
条件に合う物件を見つけて、さらに予算内におさまっているなら最高ですよね。
しかしその物件が中古マンションならば、本当に良い物件かを見極めるためにぜひ見ていただきたいポイントがあります。
それは壁や天井、柱など建物の構造の部分です。
中古マンションは購入するとある程度リフォームすることができますが、構造は規約により手を加えることができない部分があったり、出来たとしても莫大な費用がかかってしまうことがあります。
よって構造がしっかりしているかを見るために、下記のポイントに注意しましょう。

・雨漏りはしていないか
・壁にへこみがないか
・天井や床にシミがないか
・耐震性に問題はないか
・建物全体が傾いていないか
・外壁にひび割れがなかったか

また、もうひとつ注目したいのがマンションの管理状態です。
管理が行き届いているマンションは建物の状態や住民の意識もよく、そういった物件は築年数にかかわらず人気があって資産価値も高いです。
マンションの管理状態を見るには、以下のポイントに注目して見てみましょう。

・集合ポストの周りにチラシなどが散乱していないか
・住民に対しての注意書きがやたらと多くないか
・指定の駐輪場以外の場所に自転車や原付が放置されていないか

未公開物件は信じていいの？

未公開物件とは

物件探しをしていると不動産のホームページなどに「未公開物件あります！」といった文があるのをみかけたことはないでしょうか？

未公開物件とは、ホームページやチラシなどでは一般的に公開されていない物件のことです。
買ってほしいなら情報を出した方がいいのでは？
と感じるかもしれませんが、情報が公開されていない理由としては以下のようなものがあります。

・売り手が近隣住民にマンションを売却していることを知られたくない
・売り手がまだ引っ越し前で内覧に来てほしくない
・業者が物件の希少性を出したい
・業者が買い手の人柄を見てから紹介したい物件だと考えている
・業者が売り手と買い手両方から手数料をもらおうと考えている
・広告の掲載枠数の都合

売り手側の理由も業者側の理由もありますが、基本的に物件自体に問題があるわけではありません。
こうした未公開物件の情報も得ることによって中古マンション探しの選択肢は広がります。
紹介してもらえるかは業者と信頼関係を築けているかにもよりますので、コミュニケーションはしっかりとるようにしましょう。

未公開物件を見る際の注意点

未公開物件は一般的には公開されていない物件ですので、掘り出し物が見つかる可能性があるのは確かです。
しかし、見る際には下記のポイントに気を付けておきましょう。

・必ずしも優良物件であるとは限らない
・実は未公開物件ではない場合がある

未公開物件を見ることができているというとなんだかお得感がありますが、
未公開だからといって必ずしも優良物件であるとは限りません。
他のマンション探しと同じく、自分の希望する条件や予算にあっているかをしっかり見極めましょう。

また、本当は未公開ではない物件に特別感をつけるために業者が未公開をうたっているばあいもありますので注意しましょう。

優良物件を見つけるには業者との信頼関係を大切に

未公開物件の情報を得るには業者と信頼関係を築くのが大切だとお話ししました。
業者や売主も人間ですので「この人のために頑張りたい！」という感情での動きが少なからずあるということは覚えておきましょう。

・事前にアポイントをとる
・ありのままの条件を伝える
・電話で連絡ができるようにする

このあたりをしっかりするだけでも、業者側の物件紹介のしやすさは変わってきます。
業者をしっかり味方につけて、優良物件を手に入れましょう！

 

吹田・豊中を中心に幅広いエリアに対応しているサニーエステ―トではマンション・戸建ての売却スペシャリストです。

まずは価格を知りたいなど些細なことでも良いので気になる方はご相談ください

 

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ついにマイホームを購入し、新生活がスタート！
と思いきや、不便な点が思わぬところから出てきて後悔してしまう……
こんなことにはなりたくないですよね。

購入前の確認不足により、住み初めてから新居に不満が出てきたというケースは実は少なくありません。
これは新築にも中古にも言えることです。
しかし、中古マンションには入居するは前に実際の部屋を内見して確認できるという強力な利点があります。
今回はそんな中古マンションならではの利点を活かした、事前に確認したい注意点リストをご紹介します！

築年数をチェック！

「マイホームを購入するなら綺麗な物件がいい！新築にしたい！」と考える方も多いのではないでしょうか。
また新築でなくても、築年数が浅い方が綺麗でいい物件だと感じるかもしれません。確かに新築、もしくは築年数が浅い物件は建物が新しいことに間違いありませんが、築年数が経過した物件にも購入のメリットはたくさんあります。

中古マンションなら購入後にリフォームをしてもお得

中古マンションをお得に手に入れることができれば、気になる部分を後からリフォームすることができます。
リフォームの内容次第では中古マンションを新築同様に生まれ変わらせることもでき、費用も新築を買うより安く収まるケースもあります。
綺麗な物件という条件がマストな方にとっても中古マンションはおすすめです。

管理状況をチェック！

購入する部屋に目が行ってしまい、見落としがちなのがマンションの管理状況です。
マンションの管理状況が悪いと生活していく上で不便や悩みが増えるだけではなく、マンションの価値にも大きく影響しますので要注意です。

マンションの管理状況を知るために注目すべきポイント

マンションの管理状況をチェックするには、不動産屋さんの話のほかにも自分の目で確かめることも重要です。
現地に行った際は以下の点に注目して見てみましょう。

・エントランスにゴミが落ちていたり電球が切れたりしていないか
・駐輪場の自転車はきちんと収納されているか
・ポスト前にチラシが散乱していないか
・ゴミ置き場の清掃は行き届いているか

マンションの管理状況は管理会社や管理人だけではなく、入居者ひとりひとりの意識によっても作られています。よって管理状況はマンション全体の入居者の質を見る上でもひとつのポイントになります。

修繕積立金は以前と比べてどうなっている？

マンションを購入すると月々のローン返済のほかに管理費と修繕積立金を支払うことになります。

修繕積立金はマンションの老朽化を修繕し建物の寿命を伸ばしたりマンションに改修工事を行うための積立金です。修繕積立金は金額が低すぎると十分な修繕工事が出来ていない可能性がありますが、逆に高ければ高いほど管理が行き届いたマンションかというとそうでもありません。
注目すべきは以前と比べて現在の修繕費の金額がどうなっているかで、もしも明らかに大幅な値上がりがある場合、そのマンションは修繕工事の資金難に陥っているかもしれません。
修繕積立金を確認したい際は、管理会社に直接聞いてみましょう。

耐震性をチェック！

日本では建物の耐震基準が建築基準法によって定められています。
この建築基準法が大きく改正され、
「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊は免れる」
という新耐震基準になったのが1981年です。
よって1981年以降に建てられたマンションは最新の建築基準を満たしており、比較的耐震性の高いマンションということになります。
しかし、新耐震基準になる以前に建てられたマンションの中にも、下記のようなマンションであれば現在の耐震基準をクリアしていると言えます。

・高いレベルの耐震構造で建てられている
・耐震診断で耐震性が認められた
・耐震改修・補強の工事を行っている

地震に対する意識は最近ますます高まってきています。
安心できる暮らしのためにも、住まいの耐震性はしっかりと見ておきましょう。

中古マンションはよく確認してから

中古マンションの利点は入居前に環境やこれまでの管理状況を知ることができる点です。
今回の注意点をしっかり押さえ、失敗のない中古マンション選びをしていきましょう！

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中古マンションの需要は高まってきており、選べる物件数も増えてきています。
理想の中古マンションに出会いたいなら、それらの物件についてより多くの情報を手に入れたほうが見つかる可能性は高くなるでしょう。
では、中古マンションについての情報はどこから入手するのでしょうか？今回は中古マンション探しの情報収集の仕方をご紹介します！

中古マンションの情報を手に入れるには？

中古マンションを探すとき、「まずは自分で情報収集をしてみよう！」と考える方も多いと思います。
中古マンションの情報収集の仕方はさまざまありますが、自分で集める場合は特に以下のようなところから情報を得ることができます。

・インターネット
・新聞の折り込み広告
・住宅情報誌

この3つにはそれぞれ違ったメリットがありますので、自分に合った方法を使いましょう。

インターネット

現代の情報収集はインターネットが主流になり、不動産に関してもさまざまなポータルサイトができました。
インターネットの強みは圧倒的な情報量で、膨大な量の物件情報を自分の希望する条件で絞り込んで探すことができます。
更新の頻度も高いので、そのときの新しい情報もすぐに手に入れることができます。
最近はパソコンからだけではなくスマートフォンのアプリから物件を探せるサービスもありますので、仕事の休憩中や家事の合間に検索できる手軽さも魅力です。

新聞の折り込み広告・チラシ

新聞に挟んである折り込み広告やポストに入っているチラシ、
また不動産屋さんの入り口や窓ガラスに貼ってあるチラシはさまざまな物件の情報を一度に見れるのがメリットです。
価格、間取り、立地などが一覧になっているので、条件に対しての相場が何となくわかります。

住宅情報誌

住宅情報誌のメリットは、物件が分かりやすくまとまっているので読み進めるだけで情報が得られるという点です。
ポータルサイトの場合は細かい条件を設定して絞り込みことで物件を狙い撃ちして探すことができますが、
対して住宅情報誌はまだ細かい希望条件が決まっていない段階に読んでも視野を広げることができます。

効率よく探すには希望条件を明確にしておくと良し！

特にインターネットから中古マンションを探そうとしたとき、
ただやみくもに探し始めてしまうとすぐに物件数が多すぎることに気が付くと思います。

膨大な中古マンションの中から最終的に理想の物件に出会うには、
中古マンションに求める条件を明確にすることが大切です。
物件を絞り込みやすくするために決めておきたい条件には、例えば下記のようなものがあります。

・エリア
・最寄り駅からの移動時間
・間取り
・価格

これらを決めた上で検索し、それでも物件数が多いという場合はさらに細かい条件を追加していきましょう。

・日当たり（南向きなど）
・階数（2階以上、最上階など）
・設備（ペット可など）
・サービス（24時間ゴミ出し可など）

これらの条件がしっかり決まっていれば物件が絞りやすくなるだけでなく、
ブレない物件探しができるので余計な情報に惑わされることも少なく、納得のいく中古マンションが手に入る可能性も高まります。

気になる中古マンションがあったら不動産会社へ問い合わせを

自分で探してみて気になる中古マンションがあったり、逆になかなか希望に沿う物件が見つからない場合は不動産会社に直接問い合わせてみましょう。
特に地域密着を売りにしている不動産会社は地域の中古マンション情報に強いことが多いので、利用してみるのもいいでしょう。問い合わせはお早めに。

情報収集は複数の情報源から

現代は個人でもある程度の情報を手に入れられる環境がそろっています。
さまざまな方法で中古マンションを見ることができますのでひとつの情報源に固執することなく、
例えば住宅情報誌を読んで中古マンションのイメージや条件を探してからポータルサイトで絞り込むというように、
情報収集の進み具合によって複数の情報源を併用してみるとより物件選びがしやすくなるでしょう。

しかし、住まいは人生の中で一番大きな買い物と言ってもいいものです。
不安は徹底的に潰すために、もし自分で探している中で気になることや疑問点などがあればすぐにプロに相談するようにしましょう。

 

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マイホームの購入が人生の中でもっとも大きな買い物になる方は多いと思います。
それは戸建だけではなく、マンションの場合も同じです。
最近は新築マンションの価格が高騰し続けていることにより、比較的安価な中古マンションが注目されています。
安価とは言ってもマイホームには変わりありませんので、購入は慎重に行いたいですよね。
中古マンションの購入するのに最適なタイミングはあるのでしょうか？
また、中古マンションの価格が変わるのにはどのような仕組みがあるのでしょうか？

中古マンションはいつ購入する？

中古マンション購入のきっかけは？

中古マンションを購入するタイミングには、一般的には下記のようなものがあります。
・結婚して2人で暮らすことになった
・子どもが産まれて家族が増えた
・子どもがもうすぐ入園・入学する

中古マンションの購入はひとそれぞれですが、
人生や家族のターニングポイントがきっかけであることが多いようです。

「欲しい！」と思ったタイミングが最適

では、実際に中古マンションに買い時というのはあるのでしょうか？
実は中古マンションに明確な買い時というのなく、
「欲しい！」
と思ったらそのときが最適なタイミングになります。
投資目的ではない限り中古マンションは自分たちが住むために購入することになりますので、
考慮すべきは家計や将来設計などの個人的なことで、マンション市場や社会情勢などは特に考える必要はありません。
市場や資産価値よりも自分や家族の都合を最優先して住まいが必要なときに購入する、
強いて言うなら生命保険の加入がありますので自身が健康なうちに決断するのがよいでしょう。

中古マンションの価格変動を知っておけば購入がお得に

基本的に自分が必要なときが購入の最適なタイミングになりますが、
中古マンションの価格がどのような仕組みで変わっているのかを知ることによって、
よりお得に購入することができる場合もあります。

繁忙期は物件が多く、閑散期は物件がやや安価に

中古マンションの需要が最も高まるのは10月～3月です。
この時期は3月に引越しをしたいという人が物件を探す時期になりますので、
マンションに限らず売りに出される物件の数が多くなります。
物件選びの選択肢が増えるというメリットがありますが、すぐに埋まりやすいので変動が激しく、
需要が高くなるのに合わせて価格もやや上がる傾向にあります。

逆に繁忙期をすぎた6月～8月の間は中古マンションの需要は冷え込む時期で、
売り手からすると繁忙期に売れ残った物件を売り切ってしまいたい期間になります。
よってこの時期の中古マンションの価格は繁忙期と比べると落ち着いており、価格交渉もしやすいと言えるでしょう。
もし中古マンションの購入時期にそこまで明確なこだわりがないのであれば、
より多くの選択肢から探したいか、納得のいくまでじっくり比較検討したいかによって時期を考えるのがおすすめです。

ぴったりの中古マンションを購入するために

中古マンションの購入タイミングは人それぞれであり、
人生のターニングポイントだけでなく心から気に入った物件が見つかったらそれがタイミングになることもあります。
理想の中古マンションを手に入れるのであればマンション探しに本腰を入れてから準備を始めるのではなく、
あらかじめいつでもマンションを購入できる状況を作っておくのがいいでしょう。

 

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住宅の購入は人生最大の買い物と言われています。
それは中古マンションを購入する際も同じで、決して安くない額が動きますので失敗したくはありませんよね。
しかし、中古マンションを探し始めるとすぐに膨大な量の物件情報があることに気が付くと思います。
「気になる物件はちらほら見つかるけれども、本当にここでいいのか分からない……」
そんなとき、一歩踏み出すには決め手となるポイントが欲しいですよね。

今回は中古マンション購入した先人たちが決め手にしたポイントはどこだったのか、
詳しくご紹介していきます。

決め手となるポイント1：予算

中古マンションを購入する上で、ほとんどの人は予算を設定しているでしょう。
予算を考える上で大切なのは、諸経費や維持費のことも含めてみることです。
マンションの購入にはその物件の価格だけでなく諸経費が必要になります。
また、購入後はローンの支払いだけではなく、管理費と修繕積立金が月々の支払に組み込まれます。
例えば賃貸に住んでいた方なら、これら費用をすべて合算したときに支払いが以前より安くなるのかはひとつの基準になるようです。

決め手となるポイント2：立地

購入した後のマンションは生活の拠点になりますので、通勤や通学に便利な立地かどうかは重要なポイントになります。
会社や学校に近いかという見方だけではなく、時間は長くなっても座って移動できるようにあえて離れた場所の始発駅近くを選ぶ方もいます。
同じ利便性の良さでも、通勤通学にかかる時間より、マンションから最寄り駅までにかかる時間の方が短いと満足度が高くなるというデータもあるようです。
もし予算があるなら駅に近い物件を購入すると、立地条件のよさから築年数が経過しても資産価値が下がりにくいというメリットもあります。

決め手となるポイント3：治安

家族の安全のために、近隣の治安は絶対に外せない条件だという方も多いです。
特に小さいお子様がいる家庭であれば、できるだけ治安のよい場所に住みたいですよね。
その地域の治安がどうかを知るには近隣でトラブルや犯罪が起こっていないかを調べるほかに、
実際にその場所に行って様子を見てくるという方法もあります。

治安を見る基準としてよく言われているのが以下の3つです。
・人通りや交通量は多いか
・夜になると周辺が暗くなりすぎないか
・近くのコンビニに出入りしている客層が悪くないか
生活する上でよく使いそうな近隣のエリアはひと通り見ておくといいでしょう。
自分の目で確かめてからの購入であれば安心感が違います。

また、昼と夜、平日と休日で街の様子が大きく変わるエリアも珍しくはありません。
より念入りに確認するのであれば平日の昼、休日の昼……など、日と時間をずらして何回か足を運んでみましょう。

周囲の環境だけではなくそのマンション自体にトラブルがないかも重要なポイントになります。
過去に何か事件はあったか、現在隣人トラブルなどがないかは不動産屋さんを通じて質問してみましょう。
こうした不安が解決できたことで購入を決めた方も多いです。

決め手となるポイント4：購入後のマンション管理

マンションに住み続ける上で大切なのがマンションの管理です。
マンション購入後毎月支払わなければならない費用に管理費がありますが、マンション管理組合があるところだとこの金額は高く、逆にないところだと安く抑えられます。
しかしマンション管理組合がないと掃除が当番制になるなど、管理のための負担が増えます。
中にはマンションの管理が行き届いているという理由から物件を決めた方もいますので、管理と費用のバランスはよく考えてみましょう。

まとめ：何が決め手かは条件次第

マンション購入の決め手になりやすいポイント5つをご紹介しましたが、決め手はその人が何を重きにマンション探しをしているかによって変わります。
まずは自分が妥協したくない条件をはっきりさせ、後悔しないマンション探しを進めていきましょう。

 

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住まいを購入しようと考えたとき、一戸建てとマンションのどちらにするか悩む方も多いのではないでしょうか。

実際にお問い合わせいただくお客様も一戸建て・マンション半々ぐらいの割合でいらっしゃいます。

でも実際に住むってなると失敗したくないですよね？？

一戸建てとマンションと言ってもそれぞれに異なる特徴がありメリットデメリットがあります。

そして家族構成やライフスタイル、また住む地域によってどちらが良いのかは変わってきます。
今回は一戸建てとマンションのどちらにするか考えている方向けに、この2つのメリットとデメリットをそれぞれご紹介します。

一戸建ての場合

一戸建てとは、独立した一軒の家屋がそのままひとつの住宅になっている住宅のことを言います。
ひと家族がひとつの建物を丸々使って暮らすことができます。

一戸建てを購入するメリット

戸建を購入するメリットには下記のようなものがあります。

・周囲に気を使わなくてもよい

・野外のスペースを自由に使える

・将来的に資産価値がある

一戸建てのメリットは基本的に家と土地を自由に使える点です。
リフォームや増築も必要ならば自由に行うことができますし、庭のガーデニングなどを縛る規約も特にありません。
隣人ともある程度の距離がありますので、生活音にそこまで神経質になる必要がないのもメリットです。

また、一戸建ては築年数が経過しても土地部分の価値は残りますので、マンションを購入するよりも将来的な資産価値は期待できるでしょう。

一戸建てを購入するデメリット

一方、一戸建を購入するデメリットには下記のようなものがあります。

・劣化や破損個所は自分で修繕する必要がある

・保温面や日照面ではマンションに劣る

一戸建ての管理は住んでいる自分自身で行わなければいけないため、自然災害や経年劣化で建物が傷んでしまった際の修繕も業者探しから依頼まですべて自分で行わなくてはいけません。

また、マンションに比べて部屋が温まりにくく冬場寒さを感じることが多いのと、日当たりに関しては背が高いマンションにはどうしても劣ってしまいます。

マンションの場合

マンションとは一般的に、鉄骨コンクリ―トか鉄骨鉄筋コンクリートで出来た3階建て以上の建物のことを言います。複数世帯が暮らせる共同住宅で、管理会社が建物を管理しています。

マンションを購入するメリット

マンションを購入するメリットには下記のようなものがあります。

・セキュリティが充実していて安心

・建物の管理を管理会社がしてくれる

・引越しの可能性があるなら転売が楽

マンションの大きなメリットはセキュリティが充実している点です。
最近は一戸建てでもホームセキュリティが充実してきていますが、マンションの場合は二重オートロックや管理員の常駐など厳重なセキュリティが完備されているところも少なくありません。
防犯のための費用は入居者全員から集められる管理費で賄われるため、ひとりあたりの負担をみると戸建てよりもコスパが良いと言えるでしょう。

マンションを購入するデメリット

一方、マンションを購入するデメリットには下記のようなものがあります。

・リフォームの自由度が低い

・生活音などに配慮が必要になる

・ガーデニングなどに使える野外スペースが少ない

マンションで入居者が自由にリフォームしてよいのは、基本的に住居スペースの専有部分のみになります。例えばベランダなどは共有部分でマンション全体の財産とされるため、個人で勝手にリフォームすることはできません。

また他の入居者との物理的な距離が近い分、全員が快適に暮らすために生活に関するルールはどうしても多くなります。時間帯によっては生活音にも配慮が必要になるでしょう。

一戸建てとマンションに価格の違いはあるの？

一戸建てとマンションの価格は比較的マンションの方がお手頃です。

しかし、マンションには管理費や大規模修繕（劣化に合わせて計画的に行うマンション全体の修繕工事）のための積立金、場合によっては駐車場代も発生するため、買った後のランニングコストは発生します。エリアや築年数などによっても物件の価格は変わってきますので、どちらがお得か調べるならまずはエリアや条件を決めてからにすると確実になるでしょう。

また、一戸建てはマンションに比べて建物の性能や規模によって価格に幅がありますので、一概に一戸建ては高いからと諦める必要もありません。条件によってはマンションよりも割安な物件が見つかることもあります。

一戸建てとマンションについてもっと情報を集めたいという方は、一度住まいのプロに話を聞いてみるのも良いと思います。

当社でも物件探しのお悩みやお問い合わせを承っています。

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中古戸建て売却のステップの中で、特に大切なのが希望者による内覧です。
内覧が希望者に与える影響は大きく、購入の決め手になることも少なくありません。
内覧でいかに良い印象を持ってもらえるかが契約成立の鍵になります。

中古戸建ては新築と違い、購入する前に現物を実際に見ることができるのが大きなメリットです。
内覧時に物件の魅力がしっかりと伝わるよう、準備や対応をしっかり行いましょう。

今回は内覧について、準備や当日の対応のポイントをご紹介します！

内覧の準備
いつ希望者が現れてもいいように、戸建てが魅力的に見えるような準備はとても重要です。

部屋全体を丁寧に掃除しておく
戸建てを購入したいとき、どんな条件を重視するかは人によって違います。
しかし、住む場所になる以上は長い時間そこにいることになるので、室内の環境を見ない人はほぼいないでしょう。
「ここでなら快適に暮らせそうだ」と感じてもらうには、部屋を徹底的に綺麗にしておくのが効果的です。

築年数が経っていても室内が綺麗であれば検討の余地がありますが、逆に築浅でも部屋が汚かったり劣化している部分が放置されていれば良い印象を与えません。実際の部屋の印象は希望者にとって重要な判断材料であり、売却までのスピードや価格にも大きく影響することを頭に入れておきましょう。

水回りの掃除は念入りに
内覧時に特に見られるば場所として、キッチンやお風呂、トイレといった水回りがあります。
水回りは生活する上で頻繁に使う場所なので、綺麗で気持ちよく使えそうなイメージを持ってもらうことが大切です。
また、臭いが発生しやすい場所でもあるので念入りに掃除しておきましょう。

いつもの掃除だけでなく、専用の掃除グッズなどを使ってカビや水垢を徹底的に落とします。水回りの掃除だけは業者にクリーニングを依頼するのも方法のひとつです。

玄関はお部屋の第一印象を決める
玄関は部屋に入った瞬間の第一印象が決まる部分です。こちらも抜かりなく掃除をしておきましょう。
壁や靴箱を綺麗にしておくだけでなく、表札やインターホンまで水拭きして手垢を落とします。また、玄関の照明が暗いと部屋全体に暗い印象を与えてしまいますので、電球に不具合があるなら必ず交換しておきましょう。

不用品は処分しモノを減らす
内覧準備の基本は部屋を綺麗に、そして広く見せる工夫をすることです。
モノが多いと実際よりも部屋が狭く見えてしまうため、家にある不用品はできるだけ処分しましょう。住居中であると処分できるモノにも限りがありますが、引っ越しの準備だと思って最小限まで減らしておくのがおすすめです。

質問の回答やアピールポイントを考えておく
内覧時に希望者から質問されそうなことは、あらかじめ回答を考えておきましょう。
定番の質問には「なぜ戸建てを売却することになったのか」などがあります。

また、希望者にとって実際にその部屋に住んだことのある人の話は戸建て購入後の生活をイメージするにあたって参考になります。

お部屋の使い勝手や近くのスーパーや病院についてなど、住んでいるからこそ知っている情報をもとにアピールポイントも考えておきましょう。

内覧当日の対応
準備をしっかり行ったなら、あとは当日の行動を意識するだけです！
希望者が内覧で気になる点を解消し見たい部分を全て確認できるようにサポートしていきましょう。

お客様のつもりでお迎えする
希望者に対しての営業活動や接客などは不動産会社の担当が行ってくれるためついつい忘れがちですが、希望者は売主にとっても大切なお客様になります。内覧では自分がお迎えするんだという意識を持ちましょう。
見送るときに挨拶をしたり、スリッパを用意したりと最低限のお出迎えを忘れてはいけません。

また、希望者は購入を検討している戸建てにどんな人が住んでいるのか気になるものですので顔を見せた方が安心してもらえます。

見学しやすい環境をつくる
中古戸建の内覧ではほとんどが入居中の部屋を見てもらうことになります。そのため少なからず気を遣っている希望者が多いです。

しかし、希望者からの質問や交渉ごとがある場合は内覧の当日中に済ませておいた方が成約率は上がります。
できるだけ希望者が気軽に質問をしたり、部屋をじっくり見てもらえるような環境を作りましょう。

希望者が見学しやすくなる配慮の方法のひとつに、できるだけ希望者の視界に入らないというものがあります。
視界に入らないことで希望者は気を遣わずにゆっくりと室内を見て回れるだけでなく、売主の前では話しづらい価格の話などを不動産の担当者としやすくなります。

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今、中古マンションを購入してリノベーションすることが注目されています。
中古マンションのリノベーションにはどのようなメリットがあるのでしょうか？
また、新築に比べて費用はどのくらいになるのでしょうか？

今回は中古マンションをリノベーションする際のメリットや費用、そしてリノベーションを前提として中古マンションを探す際のポイントなどを解説します。

中古マンションをリノベーションする
リノベーションとは？
リノベーションとは、既存の建物や部屋に大規模な工事を行うことでもともとの住まい以上に性能を向上させることです。
破損などの悪い状態を元に戻す回復の意味合いで使われることが多いリフォームに対し、リノベーションは元の状態プラスαまで価値を高めます。

現在空き家や中古マンションが増えてきたことを背景に、あえて中古物件を購入し、よりデザイン性や機能性が高く現代風の物件に生まれ変わらせるリノベーションがとても注目されています。

中古マンションをリノベーションするメリット
リノベーションを前提として中古マンションを選べるので、物件の選択肢が広がります。
マンション選びの際に立地を重要視する方は多いですが、立地の良いマンションはどうしても中古物件に多くなりがちです。
条件に合った新築マンションが見つからなくても、立地の良い中古マンションを購入し内装はリノベーションで一新させることで、便利で綺麗なマイホームを手に入れることができます。

また、中古マンションの購入とリノベーションに必要な工費を合わせても、新築マンションの購入費より安く済むケースが多いのも魅力のひとつです。

中古マンションをリノベーションするデメリット
リノベーションをする場合マンションを購入してから工事が必要になるので、普通に購入して住むのに比べ住み始めるまでに時間がかかります。
内装を一新するようなリノベーションだと、設計も含め工事が終わるまで長くて半年ほどかかる場合もあるので注意しましょう。

リノベーションは新築マンション購入よりも安い？
中古マンションのリノベーションに多いスケルトンリフォームの相場は600万～900万円ほどです。
一部だけのリフォームならこれよりもっと安く、逆に素材や設備にこだわりがあったり部屋が広い場合はこれより高額になります。

これだけはというポイントは押さえてあとはグレードを下げるなど、かしこくプランを立てることによって満足のいく物件をお得に手に入れることが可能です。

中古マンション選びのポイントは？
購入した後にリノベーションするとしても、中古マンションはよく選ぶ必要があります。ではリノベーションを前提として中古マンションを選ぶ際、特にどんなポイントに注目したら良いのでしょうか？

マンションの耐震強度はどうか
1981年以前に建てられたマンションは旧耐震基準に基づいて建てられており、現在の新耐震基準を満たしていない場合があります。
新耐震基準に基づいたマンションであればそのままリノベーションしても問題ありませんが、基準を満たしていないと地震に弱くなってしまうので注意しましょう。

しかし古いマンションはすべて耐震性に劣るかというとそうではなく、マンションの長期的な耐震性は築年数の他に管理の状態やマンション自体の構造といった要素も関わってきます。気になるマンションを見つけたら一度専門家に確認してみましょう。

間取りの変更に制約はないか
それぞれのマンションには入居者が快適に暮らすための規則である管理規約が定められています。
この規約の中に間取りに関しての記載がある場合、規定に沿ったやり方でリノベーションをする必要があります。
この規定によっては希望の間取りが実現できない場合もありますので注意しましょう。

また、建物自体の構造や給排水管の位置によっては希望の間取りが難しい場合もあります。
どのレベルまで自由の利く構造になっているのかは専門家に相談して確認するのが確実です。

共有部分の管理は行き届いているか
マンションにおいて、所有者が個人的に手を加えることができるのは専有部分と呼ばれる場所のみになります。
逆にマンション全体の所有とされる場所を共有部分といい、マンションの共有部分は主に下記のようになります。

・エントランス
・共用廊下
・駐輪場や駐車場
・エレベーター
・給排水管

共有部分はマンションの入居者全員の財産という認識になりますので、個人が勝手に手を加えることは出来ません。
どんなに不満に思うことがあってもマンションのオーナーや管理会社が動かない限り改善することは難しくなりますので、
共有部分の手入れが行き届いているかは事前によく確認しておきましょう。

 

吹田・豊中を中心に幅広いエリアに対応しているサニーエステ―トではマンション・戸建ての売却スペシャリストです。

まずは価格を知りたいなど些細なことでも良いので気になる方はご相談ください

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マンション売却において、自分のマンションがどれくらいの価格で売れるのかは気になるポイントですよね。マンションの売却価格は不動産会社の査定額をもとに決めることになりますが、この査定額はどのようにして決まっているのでしょうか。また、査定前に何かすると金額は変化するのでしょうか？

今回は査定額に影響するポイントを解説していきます！

マンションの査定額に影響するポイントは？
マンションを査定するとき、不動産会社はどのようなポイントを見ているのでしょうか。結論からお話しすると、具体的には以下のような点になります。

・立地

・住居位置

・間取り

・築年数

・管理状況

・内装の傷み

・共有施設

・管理費や修繕積立金

では、これらについて詳しく見ていきましょう！

立地
立地はマンションの査定額にもっとも影響を与える要素といっても過言ではありません。

最寄駅や最寄バス停まで徒歩圏内など交通の便が良いほど評価は高くなります。中でも注目されるのが駅からの距離で、中古マンションでも駅から徒歩7分以内の物件は人気があります。

また、駅からの距離が離れていても買い物の利便性や病院などの生活に必要な施設がすぐそばにあり、周囲の環境が良けれは評価は高くなります。ファミリー向けのマンションであれば学校や保育園といった子育て環境の良さも大切になります。

周辺環境については騒音や景観に問題がないかも評価ポイントになります。例えば高速道路や線路が近くにあり、窓を閉めていても騒音や振動が響くようであれば評価を落とすこともあります。

住居位置
住居位置とは、マンションの中で部屋のある階数や方角などのことです。日当たりや風通しの良さを見ます。

マンションの階数は3階以上が評価が高く、そこから上に行けば行くほど価格が高くなっていきます。また、南向きや角部屋といった要素もプラスになります。

間取り
間取りはそのエリアの需要に合致していればいるほど評価が高くなります。例えばファミリー層に人気のあるエリアにあるマンションであれば、家族で住みやすい広い家部屋の需要が多いので評価が高くなり、逆にひとり暮らし向きの部屋はなかなか売れにくくなります。

築年数
築年数は立地と同じくらい査定額に影響する項目と言われており、基本的に古いほど査定額は低くなります。

さらに注目されるのは、そのマンションが新耐震基準かどうかです。1981年6月以降に建てられた物件は新耐震基準が適応されていますが、それ以前に建てられたマンションは旧耐震基準に沿っているため評価は低くなります。ただし、建設当時は旧耐震基準にであっても耐震補強工事をこれまでに行なっているのであれば考慮されます。

管理状況
「マンションは管理を買え」という言葉があるくらいマンション管理は購入において重要視される部分です。管理状況が良好であればマンション全体の価値が高まります。

マンションの管理状況は管理人が常駐しているかどうかやマンションの共有部分の清掃状況、外壁などのメンテナンス状況から判断されます。これは個人の努力というよりはマンション側の要素になりますが、もしもマンションの管理状況に不備があるのならあらかじめ管理組合に連絡してみましょう。

内装の傷み
専有部分の内装も評価に影響します。内容があまりにも汚れていたり、傷や破損が目立つと評価が低くなってしまいます。特に水回りであるキッチン、お風呂、洗面台のグレードや保存状況は念入りに見られるので清潔に保っておきましょう。

また、高級や設備や最新の設備を導入していると査定額がプラスになることもあります。

共有施設
共有施設が充実していると評価が高くなります。注目される設備は以下の通りです。

・オートロック

・監視カメラ

・宅配ロッカー

・ゲストルームやコミュニティールーム

セキュリティ面がしっかりしていると特に評価は高くなります。また、規模の大きなマンションにはゲストルームなど入居者が使える共有施設が設置されている場合もあるかと思いますが、それらも高評価につながります。

管理費や修繕積立金
管理費や修繕積立金の滞納がないかを確認されます。滞納があると買い手が見つかりにくくなりますので解消しておきましょう。

マンション査定を受ける前の注意点
「査定を受けるのに部屋が散らかっていると金額に影響するのではないか？」と心配する声は多いですが、多少散らかっていても査定額には影響しません。ハウスクリーニングなどを受けておく必要もないので安心してください。もしもプロのハウスクリーニングを依頼するなら、マンション売却のステップが進み購入希望者が実際に内覧に来る前が望ましいです。

また、マンションの査定額を上げようと事前にリフォームをする方もいますが、基本的にリフォームは必要ありません。例えば200万円かけて部屋をリフォームしたとしても、査定額が200万円上がるということは滅多にありませんので注意しましょう。

しかしリフォームではなく、破損した部分を元に戻す修繕は必要になります。気になる箇所があるならどこを修繕するべきかを不動産会社に相談してみるのがおすすめです。

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自分や家族との理想の暮らしのために中古マンションの購入を考えている方もいるのではないでしょうか？
中古マンションは新築と比べて物件の数が多く、値段も手頃な場合が多いです。
膨大な数の中古マンションから自分にぴったりな物件を見つけるにはどうしたら良いのでしょうか？
今回は快適な暮らしを手に入れるために失敗しない中古マンション選びのポイントをご紹介します。

失敗しない中古マンション選びのポイントは？
住まいを買うという経験は人生においてそう多くないビッグイベントになります。
これからの生活のためにも、絶対に失敗したくありませんよね。
失敗しない中古マンション選びのためには、まず物件を絞り込むにあたっての条件や軸を自分の中ではっきりとさせるのが大切です。
中古マンション選びの際に見ておきたいポイントには下記のようなものがあります。

・マンションの立地
・部屋の広さ
・予算
では、具体的にどうすればよいのかを見ていきましょう。

ポイント1：立地の条件は細かく挙げる
部屋の間取りや内装は後からリフォームで変えることもできますが、マンション自体の立地は後からではどうすることもできなくなります。
立地の選び方はその人の好みやライフスタイルが大きく関わってきますので必ずしもこのエリアが最高という場所はなく、自分しだいになります。
マンション選びでよく注目される立地の条件には、例えばこれらのようなものがあります。

・通勤、通学がしやすいか
・子育てがしやすいか
・生活がしやすいか
・実家へは帰りやすいか

通勤のしやすさひとつとっても、
できるだけ電車に乗っている時間を短くしたいのか、
多少乗っている時間は長くてもいいから座席に座りたいのか、
乗り換えなしで行けるようにしたいのかなどによっても良い立地は異なり、
エリアは絞り込むことができます。

どこでもいいからと条件が大まかすぎると選べる候補は増えますが、逆にありすぎて絞り込みが大変になります。
中古マンションであれば特に物件数が多く決まりにくくなるので注意しましょう。

ポイント2：部屋の広さは家族構成やライフルタイルから決める
ちょうど良い部屋の広さは家族構成によって変わってきます。一般的に必要と言われている家族の人数と部屋の広さの関係は下記の通りです。

2人……1LDK以上
3人……2LDK以上
4人……3LDK以上

あくまでも目安になりますが、これ以下になるとどうしても家が窮屈に感じるという場合が多いので参考にしてみてください。
マンションによっては同じ広さや間取りであっても階数や方角によって価格が変わります。
妥協してもいいのであればお得になりますので、検討してみるのもよいでしょう。

また、マンションは専有部分（入居者が単独で所有できる住居空間）であれば規約に抵触しない限りリフォームをすることができます。
どうしても気になるところは購入後のリフォームも視野に入れましょう。

ポイント3：あらかじめ予算を出しておく
中古マンションは新築に比べると価格がお手ごろになると言っても、人生の大きな買い物になることに変わりはありません。
購入する際は必ずあらかじめ予算を決めておきましょう。

マンションの購入は返せる額によって計画を立てると良いとされています。
予算を決めるにはまず収入と支出を洗い出すところから始めましょう。
購入をひとりで行うならあなたの、家族で行うならあなたと資金を出す人全員分の生涯収入とこれからの支出を見ます。
それから差し引きをして計算すると、毎月ローンの返済にいくら充てられるかを知ることができます。

注意しなくてはいけないのが、中古マンションに住むのに必要な費用はマンション購入費だけではないことです。
頭金や引っ越し費用、家具などの購入費用、またマンションを購入してからリフォームすることを考えているならリフォーム費用も必要になります。
使えるお金や貯蓄を全て購入費に回してしまうと思わぬところで予算オーバーが発生しますので、他にかかる費用のことも頭に入れておきましょう。

不安な点は一度プロに相談を
住まいの購入は人生の中でも大きな買い物になります。
中古のマンションであっても、不安や疑問があるまま進めてしまうのは避けたいところです。
今回は中古マンション選びにあたってのポイントをご紹介しましたが、特にマンション購入が初めての方は探している中で自力では分かりづらい点も出てくるかと思います。
もし気になることが出てきたら自力だけで解決しようとせず、一度住まいのプロに相談してみましょう。

当社でも中古マンション購入についてのご相談や、物件の見学についても承っています。
気になる点や物件がございましたら、ぜひ一度お気軽にお問い合わせください。

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