マンション売却において、自分のマンションがどれくらいの価格で売れるのかは気になるポイントですよね。マンションの売却価格は不動産会社の査定額をもとに決めることになりますが、この査定額はどのようにして決まっているのでしょうか。また、査定前に何かすると金額は変化するのでしょうか？
今回は査定額に影響するポイントを解説していきます！
マンションの査定額に影響するポイントは？
マンションを査定するとき、不動産会社はどのようなポイントを見ているのでしょうか。結論からお話しすると、具体的には以下のような点になります。
・立地
・住居位置
・間取り
・築年数
・管理状況
・内装の傷み
・共有施設
・管理費や修繕積立金
では、これらについて詳しく見ていきましょう！
立地
立地はマンションの査定額にもっとも影響を与える要素といっても過言ではありません。
最寄駅や最寄バス停まで徒歩圏内など交通の便が良いほど評価は高くなります。中でも注目されるのが駅からの距離で、中古マンションでも駅から徒歩7分以内の物件は人気があります。
また、駅からの距離が離れていても買い物の利便性や病院などの生活に必要な施設がすぐそばにあり、周囲の環境が良けれは評価は高くなります。ファミリー向けのマンションであれば学校や保育園といった子育て環境の良さも大切になります。
周辺環境については騒音や景観に問題がないかも評価ポイントになります。例えば高速道路や線路が近くにあり、窓を閉めていても騒音や振動が響くようであれば評価を落とすこともあります。
住居位置
住居位置とは、マンションの中で部屋のある階数や方角などのことです。日当たりや風通しの良さを見ます。
マンションの階数は3階以上が評価が高く、そこから上に行けば行くほど価格が高くなっていきます。また、南向きや角部屋といった要素もプラスになります。
間取り
間取りはそのエリアの需要に合致していればいるほど評価が高くなります。例えばファミリー層に人気のあるエリアにあるマンションであれば、家族で住みやすい広い家部屋の需要が多いので評価が高くなり、逆にひとり暮らし向きの部屋はなかなか売れにくくなります。
築年数
築年数は立地と同じくらい査定額に影響する項目と言われており、基本的に古いほど査定額は低くなります。
さらに注目されるのは、そのマンションが新耐震基準かどうかです。1981年6月以降に建てられた物件は新耐震基準が適応されていますが、それ以前に建てられたマンションは旧耐震基準に沿っているため評価は低くなります。ただし、建設当時は旧耐震基準にであっても耐震補強工事をこれまでに行なっているのであれば考慮されます。
管理状況
「マンションは管理を買え」という言葉があるくらいマンション管理は購入において重要視される部分です。管理状況が良好であればマンション全体の価値が高まります。
マンションの管理状況は管理人が常駐しているかどうかやマンションの共有部分の清掃状況、外壁などのメンテナンス状況から判断されます。これは個人の努力というよりはマンション側の要素になりますが、もしもマンションの管理状況に不備があるのならあらかじめ管理組合に連絡してみましょう。
内装の傷み
専有部分の内装も評価に影響します。内容があまりにも汚れていたり、傷や破損が目立つと評価が低くなってしまいます。特に水回りであるキッチン、お風呂、洗面台のグレードや保存状況は念入りに見られるので清潔に保っておきましょう。
また、高級や設備や最新の設備を導入していると査定額がプラスになることもあります。
共有施設
共有施設が充実していると評価が高くなります。注目される設備は以下の通りです。
・オートロック
・監視カメラ
・宅配ロッカー
・ゲストルームやコミュニティールーム
セキュリティ面がしっかりしていると特に評価は高くなります。また、規模の大きなマンションにはゲストルームなど入居者が使える共有施設が設置されている場合もあるかと思いますが、それらも高評価につながります。
管理費や修繕積立金
管理費や修繕積立金の滞納がないかを確認されます。滞納があると買い手が見つかりにくくなりますので解消しておきましょう。
マンション査定を受ける前の注意点
「査定を受けるのに部屋が散らかっていると金額に影響するのではないか？」と心配する声は多いですが、多少散らかっていても査定額には影響しません。ハウスクリーニングなどを受けておく必要もないので安心してください。もしもプロのハウスクリーニングを依頼するなら、マンション売却のステップが進み購入希望者が実際に内覧に来る前が望ましいです。
また、マンションの査定額を上げようと事前にリフォームをする方もいますが、基本的にリフォームは必要ありません。例えば200万円かけて部屋をリフォームしたとしても、査定額が200万円上がるということは滅多にありませんので注意しましょう。
しかしリフォームではなく、破損した部分を元に戻す修繕は必要になります。気になる箇所があるならどこを修繕するべきかを不動産会社に相談してみるのがおすすめです。
