投稿者: サニーエステートstaff01

【毎年かかるコストがある】

土地を保有していると、何もしなくても、毎年、固定資産税や都市計画税というコストがかかります。つまり、土地を十分に利用しているか、土地を活用して収益を生み出していなければ、単純計算でもマイナスになっていることになります。

しかし、逆に言えば、土地を活用することで収益を生み出すことはもちろん、後述するように固定資産税や都市計画税の節税にもつながります。

【空き家認定のリスクも】

土地の上に遊休建物が残っている場合、防犯上の問題、崩壊など物理的な危険性、悪臭など衛生上の問題があり、近隣に対する迷惑にもなります。

また、2015年2月から「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空き家対策特別措置法）が施行されています。この法律では、たとえば、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのあるなどの要件を満たした物件が「特定空家等」とされ、強制的に解体されるリスクなどがあります（解体費用は所有者持ちとなります）。

住宅用地の場合は、特例により固定資産税は軽減されますが、「特定空家等」に認定された場合、優遇措置が適用されなくなり、固定資産税が数倍にまで増加する可能性があります。

【相続税評価額について】

土地の相続税を計算する際には、路線価が使われます。路線価に面積を乗じて算出するわけです。路線価の定めがない地域では、固定資産税評価額に基づいて算出します。相続税評価額は、たとえば賃貸アパートを建築した場合などに軽減されます。これがいわゆる土地活用による相続税対策ということになります。

【アパート、マンション経営】

定番の土地活用方法といえます。住戸数が確保できるため土地面積あたりの収益性が高くなる特徴があります。

【店舗経営、駐車場経営】

店舗用建物を建築して賃貸する方法も考えられます。また、ロードサイドなどで店舗用地として土地だけを貸し出す方法も考えられます。土地の賃貸や駐車場経営であれば、初期投資額を抑えられるというメリットもあります。

【高齢者向けの物件】

サービス付き高齢者住宅（サ高住）など、高齢者向けの住宅を建築することで土地活用を図る方法です。近年需要が増えている分野です。

【等価交換（立体買換え）】

土地オーナーがディベロッパーに土地を提供し、ディベロッパーの資金でマンションを建設した後、土地の一部と建物の一部を交換する方法です。土地オーナーは資金負担なく、マンション投資を行うことができます。また、「中高層耐火建築物等の建設のための買換え特例」（租税特別措置法37条の5）の要件を満たせば、税額の控除が受けられるというメリットもあります。

【シェアハウス、民泊など】

シェアハウスや民泊向けに建物を建築することも考えられます。シェアハウスにする場合、旅館業法の適用はないものの、部屋数、寝室面積など建築基準法上の要件を満たすことが必要となります。これに対して、民泊を運営する場合、日数制限なく営業するためには旅館業法上の簡易宿所の許可が必要となります。また、国家戦略特区法に基づく自治体の条例や、2018年施行の住宅宿泊事業法（民泊新法）に従い、一定の制約のもと営業を行う方法もあります。旅館業法、特区民泊の条例、住宅宿泊事業法では建物や設備の要件が異なるため、それぞれに対応した建築方法が必要となります。

国土交通省は「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」（以下、「指針」）を公表しています。この「指針」は、中古戸建て住宅の取引に共通の基準として平成26年に公表されました。

「指針」が公表されるまで、個別の住宅の状況にかかわらず、中古戸建て住宅については建築後20～25年で建物の市場価値を一律にゼロとする慣行がありました。しかし、それでは良質な維持管理やリフォームが行われている住宅の価値が適切に評価されているとはいえず、住宅流通市場活性化の阻害要因になっていると言われていました。

「指針」においては、建物を「基礎・躯体」部分と「内外装・設備」部分の大きく二つに分類。各部位でそれぞれの価格を算定し、部位の特性に応じて減価修正を施した上で合算して、建物全体の価格を導き出す手法を採用しています。

「基礎・躯体」部分については、性能に応じて20年より長い耐用年数を設定し、たとえば、「長期優良住宅」であれば100年を超える耐用年数とすることも許容しています。劣化が進行してないと確認された場合は、実際の築年数を短縮した年数を評価上の経過年数と設定することも。また、最低限の機能の残存が確認されれば、実際の築年数によらず、一定の時点まで評価上の経過年数が短縮されます

「内外装・設備」部分においては、適切な内外装・設備のリフォームを行った場合、基礎・躯体の機能が失われていない限りは住宅の価値は向上するととらえて評価に反映されます。内外装・設備の価値は、経過年数でほぼ一律に減価するものの、補修などが適切に行われることによって、その価値は何度でも回復・向上されます。また、同等の機能を有するものへの更新であれば、100％まで価値が回復するのです。

建物の査定方法を見ていくと、検査や補修などの有無が建物の評価に反映されることが分かります。このことからも、建物の価値を維持するためには、日常のメンテナンスが大切なのです

また、適切なリフォームや補修は、建物の価値を上げることにつながります。しかし、リフォームによって必ずしも建物の価値が上がるとは限りません。自分にとって住み心地のよい間取りや内装が買い手のライフスタイルに合わない場合もありますので、その点には注意が必要です。

実際の売却価格は、売却時期の需要と供給のバランスや市場の状況などに左右されることもあります。実際に売れるかどうかは、世の中の景況やタイミングも重要な要素であることを忘れてはいけません