投稿者: サニーエステートstaff01

自分に合った住宅ローンを選ぶためには、まずどのような住宅ローンがあるのか基本知識を踏まえる必要があります。その中から、いくつか見つくろって情報を収集し、直接店舗に足を運んで相談やシミュレーションを実施し、最終的に最適な住宅ローンを選ぶのです。

住宅ローン選びの最初の段階として、住宅ローンを融資する主体別に三つの種類に分けて見ていきましょう。

返済可能額を軸に考える

住宅ローンは、融資する主体によって「民間住宅融資」「公的住宅融資」「協調融資」の3種類があります。また、金利タイプ（固定／変動）や返済期間、手数料、サービス内容などによって、多彩な商品がそろっています。

住宅ローンは商品が多いだけに、自分のニーズに合ったものを選ぶ「目利き力」が求められます。住宅の購入を検討する前から住宅ローンに詳しい人はあまりいないと思いますから、まずはインターネットや雑誌、書籍などを通じて情報収集することが必要です。

また、自分の貯金額や世帯収入額を踏まえて、どれくらいの値段の家を購入すればどれくらいの金額の住宅ローンになるのか、見当をつけておくとよいでしょう。直接銀行や住宅ローン会社などを訪れて、担当者にシミュレーションしてもらってもかまいません。

住宅ローン選びのためには、金利や返済計画などを踏まえて「どれくらい借りられるか」よりも「どれくらいの額なら返済できるか」という軸で考えるとよいです。最終的に金融機関の融資判断は、この視点になることを知っておきましょう。

民間住宅融資と公的住宅融資とは？

住宅ローンのうち「民間住宅融資」と「公的住宅融資」の違いは、融資する主体のみならず種類の多さにあります。民間住宅融資の方が、圧倒的に数は多いです。

民間住宅融資とは、銀行、信用金庫、労働金庫、住宅ローン専門会社などといった民間機関が用意している住宅ローンです。「民間住宅融資」とひと口に言っても、一つの金融機関だけでかなり豊富な数の商品があります。

たとえば、あるメガバンクの住宅ローンには、一般的なタイプに加えて「WEB申し込み専用のローン」「住み替えのためのローン」「リフォームのためのローン」があります。一般的なタイプの中でも、変動金利・固定金利の違い、返済方式の違いなど複数種類が用意されています。

公的住宅融資とは、公的な機関が主体となっているものです。たとえば、会社で財形貯蓄をしている人向けの「財形住宅融資」や一部の自治体の「自治体融資」があります。ただし、民間住宅融資に比べれば数は少ないです。

長期固定金利のフラット35とは？

「フラット35」とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して行う「協調融資」に当たります。ただし、場合によって民間住宅融資に分類されることもあります。

フラット35は、「フラット」の名の通り、借入時に決まった金利がずっと続く長期固定金利です。記録的な低金利が続いていることもあって、人気を集めている住宅ローンです。借りる立場からすると、長期固定金利は返済額が将来にわたって明確なので、ライフプランが立てやすいというメリットもあります。

前述の民間住宅融資の中にも、長期固定金利タイプの住宅ローンがないわけではありません。ただし、基準となる貸出金利が将来的に上昇したとしても、住宅ローンの金利を上げることができないので、金融機関からは敬遠されがちです。フラット35は、住宅金融支援機構が金融機関をサポートすることで、長期の固定金利での貸付をしやすくしたものです。

長期固定金利以外にも、メリットがあります。保証料や繰り上げ返済の手数料が不要ですし、物件に対して設計検査、現場検査による技術基準の適合チェックが行われるのです（※）。裏を返せば、技術基準をクリアしていない住宅には融資をしないという、融資条件の厳しさがあるとも言えますが、一定の安心感にはつながるかと思います。

※各種性能評価などを活用する場合は、申請することで検査を省略できます。また、検査は融資条件である技術基準への適合可否を見るもので、住宅の性能や瑕疵がないことを保証するものではありません。

家を買い替える強い味方「買い替えローン」

「住宅ローン」と「買い替えローン」の違いとは

住宅ローンとは、住宅の購入を行うために金融機関などから受ける融資のことです。通常の住宅ローンの場合は、購入住宅の担保価値の範囲内で組むことができます。

 

今回は、家を買い替えるという場合の住宅ローンについて考えてみましょう。

 

売却する家の住宅ローンが残っているならば、その家をいくらで売却できるか、つまり「売却価格」がポイントになります。売却価格が住宅ローン残高を上回る場合は、家を売って得た資金で住宅ローンを完済することができます。この金額次第では、売却時にかかる仲介手数料や、新たに購入する家の頭金や諸費用に充当することも可能です。この場合、新たに購入する家の住宅ローンの組み立ても通常の新規借入と同様に進んでいきます。

 

逆に、売却価格が住宅ローン残高を下回る場合はどうでしょうか。この場合、住宅ローン残高と売却価格の差額分を現在の貯蓄から支払えるかどうかが焦点になります。

 

現在の貯蓄から、住宅ローンと売却価格の差額分を支払える余裕があり、新たに購入する家の頭金や諸費用を捻出できるのであれば、通常の新規借入と同様の住宅ローンを選ぶことが可能になります。

 

住宅ローンと売却価格の差額分を現在の貯蓄から支払えない場合、買い替え物件のローンを組む際に、この差額分も含めて多めに借りるという方法が考えられます。その際に利用できるのが、「買い替えローン」です。

 

たとえば、新しく4,000万円の家を全額ローンで購入する場合、仮に現在の住宅ローンの残高が2,000万円残っており、その売却価格が1,500万円だったとします。この場合、差額の500万円を新規購入する家のローン4,000万円と合わせて4,500万円のローンを組むことができるのが、「買い替えローン」になります。

「買い替えローン」のメリット、デメリット

通常の住宅ローンは、購入住宅の担保価値の範囲内での融資が基本ですが、「買い替えローン」は、買い替え物件の担保価値の1.5倍、2倍といった水準までの融資を可能としています。

 

そのため、売却価格が住宅ローン残高を下回る場合においても、借入れが可能となり、資金面で余力が持てることが「買い替えローン」のメリットです。また、現在組んでいる住宅ローンの金利より低金利の住宅ローンへ借り替えることができることも大きな利点でしょう。

 

それでは、「買い替えローン」のデメリットとは何でしょうか。

 

「買い替えローン」は担保価値以上の借入れを可能にするため、通常の住宅ローンとは借入額の審査基準が異なります。返済能力に関する審査が厳しくなる傾向があり、融資額にも上限が設けられるケースが少なくありません。

 

また、「買い替えローン」を利用するには現在の住宅ローンを一括返済し、「買い替えローン」の融資実行を同日に行わなければなりません。さらに、売却物件の抵当権の抹消手続きや購入物件の抵当権の設定、所有権の登記も同日に行う必要があります。このように、調整や事前準備を十分に行うことが必要になるため、手続きが煩雑になるのはデメリットですね。

買い替えローンを上手に利用するポイントは？

買い替えローンは、通常の住宅ローンと比べて審査が厳しくなる傾向にあるため、審査が重要になります。買い替えローンの審査時に、現在の住宅ローンを組んだときよりも収入や勤務先のレベルアップなどで審査に有利となるような条件を持っていると高評価を得ることができるでしょう。

 

また、世帯収入の合算など、借り入れる側の条件を変えるという提案を出すなど、工夫をすることも大切です。買い替えローンでは、借入総額が多くなることによって、ローンの返済額が現在よりも上がってしまうことがあります。そのため、買い替え後の返済計画に無理がないかどうかをしっかりチェックすることもポイントになります。

 

無理のない返済計画にすることで、審査上も有利になります。将来の年収や家計負担なども考慮に入れ、返済計画が十分に練られた場合に、買い替えローンの利用価値が高まると言えるでしょう。

「土地活用」とはよく使われる言葉ですが、なぜ土地活用が必要で、どのような土地活用が有効なのでしょうか。土地活用についての基本的な知識を整理してみましょう。

土地を保有しているだけではマイナスに

【毎年かかるコストがある】

土地を保有していると、何もしなくても、毎年、固定資産税や都市計画税というコストがかかります。つまり、土地を十分に利用しているか、土地を活用して収益を生み出していなければ、単純計算でもマイナスになっていることになります。

しかし、逆に言えば、土地を活用することで収益を生み出すことはもちろん、後述するように固定資産税や都市計画税の節税にもつながります。

【空き家認定のリスクも】

土地の上に遊休建物が残っている場合、防犯上の問題、崩壊など物理的な危険性、悪臭など衛生上の問題があり、近隣に対する迷惑にもなります。

また、2015年2月から「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空き家対策特別措置法）が施行されています。この法律では、たとえば、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのあるなどの要件を満たした物件が「特定空家等」とされ、強制的に解体されるリスクなどがあります（解体費用は所有者持ちとなります）。

住宅用地の場合は、特例により固定資産税は軽減されますが、「特定空家等」に認定された場合、優遇措置が適用されなくなり、固定資産税が数倍にまで増加する可能性があります。

【相続税評価額について】

土地の相続税を計算する際には、路線価が使われます。路線価に面積を乗じて算出するわけです。路線価の定めがない地域では、固定資産税評価額に基づいて算出します。相続税評価額は、たとえば賃貸アパートを建築した場合などに軽減されます。これがいわゆる土地活用による相続税対策ということになります。

土地活用で得られる効用

【土地保有は不動産経営上のアドバンテージ】

不動産投資には、土地付きの建物を取得する方法や用地取得してから収益物件を建設する方法などいくつかのパターンがあります。しかし、一般に賃貸需要があるエリアの土地の価格は高く、土地と建物の取得価額は高額になりがちです。

用地取得から不動産経営をスタートする場合には数十年かかる投資回収期間が、もしも当初から土地を保有しているならば数年レベルにまで短縮される可能性があります。つまり、土地を保有しているだけで、不動産経営という観点では大きなアドバンテージを持っていると言えます。

【安定収入は老後の年金代わりに】

他の事業と比較して、不動産収入は安定性が高いという特徴があります。土地を活用して不動産経営を行うことで、個人年金代わりの収入源となります。

【さまざまな税制優遇を利用】

固定資産税や都市計画税では、土地の上に一定の要件を満たす住宅を建築することで、「住宅用地の特例」が適用されます。土地面積200平方メートルまでは「小規模住宅用地」として課税標準額が6分の1に、土地面積200平方メートルを超える部分については「一般住宅用地」として課税標準額が3分の1に軽減されます。

相続税では、「小規模宅地等の特例」が適用されます。たとえば、土地活用を行い、不動産を賃貸しているような場合には「貸付事業用宅地等」に該当する可能性があり、200平方メートルまで相続税の課税価格が50％減額されます。

具体的な土地活用例

【アパート、マンション経営】

定番の土地活用方法といえます。住戸数が確保できるため土地面積あたりの収益性が高くなる特徴があります。

【店舗経営、駐車場経営】

店舗用建物を建築して賃貸する方法も考えられます。また、ロードサイドなどで店舗用地として土地だけを貸し出す方法も考えられます。土地の賃貸や駐車場経営であれば、初期投資額を抑えられるというメリットもあります。

【高齢者向けの物件】

サービス付き高齢者住宅（サ高住）など、高齢者向けの住宅を建築することで土地活用を図る方法です。近年需要が増えている分野です。

【等価交換（立体買換え）】

土地オーナーがディベロッパーに土地を提供し、ディベロッパーの資金でマンションを建設した後、土地の一部と建物の一部を交換する方法です。土地オーナーは資金負担なく、マンション投資を行うことができます。また、「中高層耐火建築物等の建設のための買換え特例」（租税特別措置法37条の5）の要件を満たせば、税額の控除が受けられるというメリットもあります。

【シェアハウス、民泊など】

シェアハウスや民泊向けに建物を建築することも考えられます。シェアハウスにする場合、旅館業法の適用はないものの、部屋数、寝室面積など建築基準法上の要件を満たすことが必要となります。これに対して、民泊を運営する場合、日数制限なく営業するためには旅館業法上の簡易宿所の許可が必要となります。また、国家戦略特区法に基づく自治体の条例や、2018年施行の住宅宿泊事業法（民泊新法）に従い、一定の制約のもと営業を行う方法もあります。旅館業法、特区民泊の条例、住宅宿泊事業法では建物や設備の要件が異なるため、それぞれに対応した建築方法が必要となります。

セットバック

2項道路（建築基準法第42条第2項の規定により道路であるものとみなされた幅4m未満の道のこと）に接する場合において、建物を建築・再建築する際、道路の中心線から2mとなるよう敷地の一部を後退させることをいう。
なお、セットバックした部分は道路とみなされ、建物を建築することはできない。

定期借家契約

平成12年3月1日の改正法施行により、借家契約時に貸主が「期間の満了により契約が終了する」ことを借家人に対して、公正証書などの書面を交付して説明する場合には、賃貸期間が終了すると借家契約も終了し、借家人は退去しなければならないとする契約。
原則として契約の更新はできず、再契約には貸し主・借家人双方の合意が必要である。

テラスハウス

2階建ての連棟式住宅のことをいう。
隣家とは共用の壁で連続しているので、連棟建て、長屋建てともいわれる。
各住戸の敷地は、各住戸の単独所有となっている。

建ぺい率

敷地面積に対する建築面積（建物の水平投影面積）の割合（％）。
例えば、敷地面積が100平方メートル、その敷地上にある住宅の建築面積が50平方メートルならば、この住宅の建ぺい率は50％ということになる。

建物の建ぺい率の限度は、原則として、用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されている。

礼金

建物の賃貸借契約を締結する際に、借主から貸主に対して、謝礼として支払われる金銭をいう。
契約が終了しても通常、借主に返還されない。

敷金

建物の借主が、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保するため、貸主に交付する金銭をいう。
敷金は、契約が終了した場合に、未払賃料等があればこれを控除したうえで借主に対して退去後に返還される。

.仲介手数料

宅地建物取引業者を通して不動産を売ったり買ったり、あるいは貸したり借りたりする場合に、媒介契約にもとづき、宅地建物取引業者に成功報酬として支払うお金のこと。
媒介手数料（媒介報酬）ともいう。