中古マンション購入する前に必ず押さえておきたい「大規模修繕」の基礎知識

マンションを購入するときは全体の価格や月々の管理費に目が行きがちですが、実は他に修繕積立金の支払いも発生します。
修繕積立金とは?

最近ではインターネットで簡単に調べることができるのでご存じの方も多いと思いますが
マンションの劣化による不具合を修繕する大規模修繕工事に向けて入居者全員で積み立てていくお金です。

大規模修繕工事についてマンションの購入する前に注目することはなかなか無いかもしれませんが、特に中古マンションを購入するなら、
その後生活に大きく関わってくる要素になります。

実は中古マンションに住みはじめてから「大規模修繕のことを何も知らなくて後悔した!」という声も少なくはありません。

今回はマンションの大規模修繕工事について、マンションの購入前から知っておきたい基礎知識をご紹介します!

大規模修繕工事って?
大規模修繕工事とはマンションの経年劣化による不具合などを修繕し、
建物そのものの寿命をのばすため定期的に実施する大規模な修繕工事のことです。

大規模修繕工事ではマンション全体のメンテナンスを行いますので、多額の費用と数か月にも及ぶ工期が必要になります。
とても大がかりな工事になりますので、大規模修繕工事はマンションの劣化具合や点検をもとに何年も前からあらかじめ計画を立てて行われます。

大規模修繕工事の内容は?
大規模修繕では以下のような工事が行われます。

・外壁の補修や塗装

・タイルの補修

・屋上の防水塗装

・給排水管の補修

・セキュリティ設備やエレベーターの修理

工事内容はマンションの共有部分の補修や修理がメインですが、
このタイミングで一緒に改修工事を行ってインターホンやオートロックなどの最新設備を取り入れるマンションあります。

また、間違われやすいですがベランダはマンションの共有部分に含まれますので、
大規模修繕時は個々のベランダの防水工事も行われます。

大規模修繕工事の周期は?
マンションの大規模修繕工事の周期は一概に築何年と決められているわけではなく、
そのマンションの構造や土地の条件、日々の管理状態によって違ってきます。

一般的に言われている周期は10年~12年周期ですが、もし地震や台風などの外的要因によりマンションの劣化が早く進行した場合はもっと短くなることがあります。

よって、同じマンションに長く住み続けていると、おおよそ12年周期で大規模修繕工事が行われることになります。また、中古マンションを購入すると、マンションの築年数によってはすぐに大規模修繕工事が行われることもあります。

大規模修繕工事に必要な費用は?
大規模修繕工事に必要な費用の目安として一般的に言われているのが、戸あたり75万~125万円です。
例えば30戸のマンションの場合は2250万~3750万円ほどの幅になると考えておきましょう。

このようにマンションの大規模修繕工事には膨大な費用が必要になります。
そしてこの費用は入居者ひとりひとりから集める修繕積立金から捻出されると考えると、
工事のことが自分事に考えられるようになると思います。

築年数が経過している中古マンションを購入すると月々の修繕積立金の支払いを高く感じることがあるかもしれません。
しかし、大規模修繕工事はマンションの寿命を維持するために必要な工事です。
マンションに安心して長く暮らし続けるには必要不可欠な費用になります。

購入後に気付いた大規模修繕工事に関する後悔の例

安い中古マンションを買ったら修繕積立金が高くついた
築年数の経過した中古マンションの中には安くて立地の良い掘り出し物もありますが、安さに惹かれて購入し後悔してしまうケースもあります。

安い中古マンションを購入しても、建物の老朽化が進んでいるとメンテナンスのための修繕積立金が高くつき、総合的な出費が高額になる場合があります。目先の安さに飛びつかず、購入後月々の支払いはどれくらいになるのかまで確かめてから検討しましょう。

使っていない駐車場の修繕費を払うことになった
マンションによっては駐車場がある物件もありますが、駐車場のメンテナンス費用も修繕積立金に含まれます。
特に機械式駐車場の場合はメンテナンスに手間もお金もかかりますのが、
この駐車場の修繕費は車を持っている持っていないに関わらず入居者全員の積立金に加算されるケースが多いです。

駐車場に関わらず、使っていない設備のメンテナンスのために積立金に高額な負担が加算されること後から気が付き、不満を感じる方も多いようです。

修繕積立金も含めたマンションの条件に納得できるかが大切
マンション探しの際はどうしても部屋の内部や立地に目が行きがちですが、
マンション全体のことや今後のメンテナンスも大切な要素になります。
設備の管理状況や修繕積立金についてもちゃんと納得してから購入を検討しましょう。

中古マンションや戸建てなど購入する前に知っておきたいことや気になることなどは吹田周辺で住宅販売・買取を強化しているサニーエステートにご相談ください。

 

マンション売却の流れをってご存じですか?売却のするまでの流れや用意するものなどをお伝えします。

マンションを売り出したいと考え始めても、どんな手順で行うかはイメージしずらいですよね。
変な業者さんに当たってしまうんじゃないかと不安になったり本当に売れるのかなど不安に思う点はたくさんあると思います。

特に初めてマンションを売却するにあたって「何からどう始めたら良いか分からない」という方が一番多いと多いと思います。

そこで今回はマンション売却には準備が必要で、完了までにはある程度時間がかることを最初にお伝えします。

今回は初めてマンション売却を行う方向けに、マンション売却の流れを解説していきます!

マンション売却の流れ
まずはマンション売却の流れを大まかに掴んでいきましょう!マンションを売ること決めたら以下のようなステップで売却が進んでいきます。

1 情報収集と整理
2 価格査定
3 不動産会社選びと媒介契約
4 売却活動

5売買契約
6決済と引き渡し

では、ポイントをひとつずつ見ていきましょう!

情報収集と整理
マンション売却を決めたら、まずは売却の目的や希望する条件などを整理しましょう。
売却の目的とは、例えば「子供ができて今のマンションでは手狭になってしまった」「子供が独立したことで部屋が広くなりすぎた」などが考えられます。ひとそれぞれになりますが、どんな目的かは明確にしておきましょう。
希望する条件とは、いくらで売却したいかやいつまでに売却したいかなどになります。この希望によって売却んスケジュール感が決まってきますので、こちらも明確にしておくことをおすすめします。

価格査定
不動産会社に依頼し、事前にマンションの売却予想価格を算出します。査定は適切な売り出し価格を決め、資金計画を具体化するためにとても重要なプロセスになります。「3〜6ヵ月で売るならいくらで売却できるか」という試算が一般的です。
あくまでも売却の予想価格ですので、必ずしもその価格で売れるとは限りません。この段階では、あくまでも不動産会社の意見のひとつと捉えるといいでしょう。
よって査定には客観性を持たせるために複数の会社に依頼して予想価格を見るのがおすすめです。複数の会社を見比べることで、マンションの査定額を客観的に見れるようになります。初めからひとつの不動産会社に絞ってしまうと売出価格を見誤る原因にもなりますので注意しましょう。

不動産会社選びと媒介契約
不動産会社選びは売却において一番重要と言っても過言ではありません!ここで失敗してしまうとマンションがなかなか売れなかったり、売却価格が安すぎると言った不満に繋がることがあります。
また、不動産会社は売却に関する契約手続きだけではなく、買い手を探したり物件を引き渡しまでサポートしてくれます。スムーズに売却が進むかも不動産会社の手腕による部分が大きいので、慎重に選びましょう。
信頼できる不動産会社を選ぶには、査定の前に自分でマンション価格の相場を調べておくのがおすすめです。大体の相場を頭に入れておくことで、査定価格から不動産会社を見比べるときの信憑性にも繋がります。
不動産会社を絞れたら、マンション売却を任せる契約を結びます。

売却活動
不動産会社と協力してマンションを売りに出します。売却活動の内容はこのようになります。

・売出価格を決める
・マンションの掃除をする
・希望者の内覧対応をする
・購入申込書を受け取る
・価格交渉をする

購入を検討している買主へ内覧対応を行ったり買い手を集めるためにチラシや広告を作成するなど、マンションを売るにあたって大切なステップになります。最終段階では価格や引き渡しの時期といった条件の交渉も行います。
売却活動を行うにあたってのポイントは、マンションのセールスポイントを整理しておき、買主に伝えることです。実際に住んでいた人の意見を聞くことができれば買主も安心して購入に踏み切ることができるでしょう。

売買契約
買い手が見つかり、交渉がまとまったら売買契約を結びます。購入申込書を受け取ってからおおよそ1週間後が契約を行うタイミングの目安です。売買契約を行う前日〜3日前には売買契約書が送られてきますので、事前に目を通しておきます。
また、売買契約当日までに以下のものを準備しておきましょう。

・本人確認書類
・実印

不動産取引を行うには本人確認書類だけでは不十分で、本人確認書類、実印、印鑑証明書、権利証の4点によって不動産の所有者であるかを確認します。印鑑証明書は役所かコンビニで取得する必要がありますので、事前に用意しておきましょう。
売買契約当日の所要時間は1時間半〜2時間ほどです。

決済(物件引渡し)
売買契約時にあらかじめ決めておいた決済日には売主・買主・仲介業者・司法書士が集まり行います。

その際には下記の書類が必要となります。

・実印

・印鑑証明書
・権利証もしくは登記情報識別通知書
・評価証明書

・仲介手数料

確定申告
マンションを売却した際、譲渡所得が発生した場合は所得税および住民税を収める必要があります。
確定申告は翌年の2月16日〜3月15日の間に行います。

マンション売却の流れについて、イメージは掴めましたでしょうか?
マンションを購入する時と比べると自分で動かなくてはいけない場面は少なくなりますが、その分サポートしてくれる不動産会社選びの重要性は高まります。信用できる不動産会社を見極めることでよりスムーズで納得のいくマンション売却ができますので、納得のいく売却を成功させましょう!

吹田を中心に幅広いエリアに対応しているサニーエステ―トではマンション・戸建ての売却スペシャリストです。

まずは価格を知りたいなど些細なことでも良いので気になる方はご相談ください

 

1月25日チラシ配布いたします。

この度は、サニーエステートのブログをご覧いただき誠にありがとうございます。1月25日にチラシを茨木市全域にお配りさせていただきました。ご興味のある方はぜひお越しくださいませ。

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